《明明白白购买二手房》 了解二手房(6)

    4    房屋质量可控    楼市好的时候，开发商很容易忽略房屋质量问题。购买二手房时，完全有条件仔细勘查室内各处，确保房屋质量符合居住要求

    5    同等价位地段配套更佳    同样的单价，买二手房要比买新房性价比更高，因为二手房社区各种配套设施更完善，小区也比较成熟

    6    节省下装修费用    对于购房用做过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高，因为他们对装修的要求不是很高。部分二手房的装修还是相对到位的，让购房者节省了大量的时间和金钱

    7    充分了解物业管理水平    购买新房时，物业管理中心是没法选择的，一般都由开发商指定。在购买二手房时，则可以实地考察物业管理状况，帮助自己做出正确的选择

    8    交易公开透明    随着二手房市场的不断规范和完善，价格透明度越来越高，二手房交易的风险也相对减少。如果选择操作规范、有一定实力和规模的房产经纪公司，交易的风险会大幅减少，而且能更好地避免在交易中产生纠纷

    五、购买二手房的风险

    相对于一手房交易而言，二手房交易也存在着一定的风险。所以，二手房购买者应该多了解一些相关知识，以免产生纠纷，做到理性消费、安全购房。目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面。

    (一)交易主体方面的风险

    交易主体方面的风险也就是买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为：

    1?售房者不是房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；

    2?买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。

    (二)交易房屋方面的风险

    交易房屋方面的风险主要包括：

    1.屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；

    2.屋权属存有争议；

    3.有经过共有人一致同意的共有房屋；

    4.屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权益；

    5.屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让；

    6.屋所有权者在已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难；

    7.依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋；

    8.易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水、电等费用没有结清等。

    总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。

    小提示

    买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，了解该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等，不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的)等情况后，买卖双方才可签订房屋买卖合同。

    (三)房屋贷款风险

    二手房买卖中有很多人需办理银行按揭贷款，常产生纠纷，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估以及相应的贷款政策等。所以，买方最好在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。

    (四)产权转移登记过程中的风险

    产权转移登记过程问题的产生，主要有两大原因。

    1.动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，不动产交易的产权交付通常需要一个过程来完成。

    2.交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，不动产交易需要和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。

    这是一对矛盾体。针对这个问题，房地产登记条例当中已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定主要表现为两点。

    （1）如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻。

    （2）交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准。如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋所有权被转移。

本文摘自《明明白白购买二手房》

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　　 本书主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括买房前的准备、中介机构的选择、购房前如何进行实地考察、房屋交易细节、合同怎样签才能避免纠纷、贷款如何精打细算六部分内容。通过阅读本书消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险，明明白白消费。