第26节：统计数字中的房地产(5)

　　? 政府收取的契约税、管理费、测量费；

　　? 办理买卖手续需支付的律师费、制证费、印花税；

　　? 办理银行贷款需支付的律师费、全房价的保险费用、贷款担保费用。

　　仍在不断地大量投入

　　? 政府在不断地改善政策条件支持和鼓励房地产加大投入；

　　? 1997年年底全国的开发企业为21 288家，国有和国有控股的企业仍为主体；

　　? 1997年国有和国有控股经济在投资中占有总投资比例的50%以上；

　　? 国家预算内资金、国内主要贷款和债券向国有和国有控股企业倾斜，成为投资的重要来源；

　　? 外商和非正规军用特殊的交易方式可获取低成本的土地；

　　? 部分城市地区仍存在开发和发展的较大空间；

　　? 少数城市和地区仍保留有合理的利润空间和市场需求；

　　? 也有投机行为和地产高潮时已投入了大量资金而不得不继续加大投入的因素。

　　开发商并非都不赢利

　　? 全国销售额从1993年的856.3亿元上升为1997年的1 800亿元，仍是一个极大的市场；

　　? 全国近几年平均有7 000万~9 000万平方米的房产销售市场，并在扩大；

　　? 个人购房的比例从无到有已逐步成为市场中的主力；

　　? 根据未来的市场需求，全国的房产销售未来5年应达到每年4 000亿元以上；

　　? 现有的空置房大量是低质劣质的房屋，不会影响今后市场的供应和销售；

　　? 在未被政府统一严格控制的土地供应中仍有一些低成本的土地创造利润空间；

　　? 好的开发商仍在市场中占有较大份额，如北京有400多家开发商，但前10个最大的开发商1998年的销售额占了市场的约50%以上；

　　? 精品的楼盘仍创造着销售的热点和无空置率的销售成果；

　　? 专业化程度较高的开发商使每个开发项目均能在成本上有效地得到控制，并靠雄厚的自有资金实力和高科技含量而被市场所推崇；

　　? 代政府承担一级土地开发工作和直接获得一手土地的公司，使房屋的位置、价格、环境条件仍被市场所欢迎。

　　房价再下降的可能

　　? 近期房价的下降和降息有直接关系，全国开发企业的平均负债率为65%，最高的达到90%，其中大多数公司靠贷款为主发展项目，降息最直接地降低了资金成本；

　　? 近年材料价格下滑使成本降低；

　　? 政府降低土地成本，减免税费使建房成本降低；

　　? 按国际上多数国家和地区所做的那样，将能源等基础设施的建设费用从房屋造价中剥离，转为由能源使用费支付，将有利于大幅度降低房价；

　　? 合理有偿地建设社区中的教育、人防等配套设施，将有利于大幅度降低房价；

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。