第54节：降低房价的余地有多大？(5)

　　拆迁因素对价格的影响

　　1990~1998年，北京旧城改造中约拆迁了18万~20万户居民，平均每年约2万户居民因为旧城改造而改善了住房条件，并使北京市的城镇居民平均居住水平大幅度提高。这些居民的重新安置（除少数纯道路市政的改造之外）自然成为房价的成本。而每年的商品房销售统计数字约为180万平方米，约折合25 000套住房，扣除新征土地中建设的商品房基本上城区每年商品房的销售为10 000套，而每新建一套商品房就要安置1.5~2户旧城居民，相当于在每套商品房的价格中再加上1.5~2户旧城居民的安置成本。

　　目前广州、深圳所新建的一居室商品房许多为19~24平方米，并且深圳1999年推出的24~30平方米的一居室在市场中形成了销售的高潮，颇受市场欢迎和宠爱，但北京的拆迁政策中规定按平房每户居民实际居住面积增加25平方米计算补偿安置费用。政策中规定的增加部分就等于送给原租用住房的住户一套深圳、广州的一居室，还不计原有租用的面积和对产权人的补偿费用，这使租用住房户通过一次性拆迁政策的优惠变成了拥有私有住房的有产阶层，同时将这些成本转移到了房价之中，由购房者承担。

　　从香港房屋署公布的资料可以看出，香港私人房屋60%以上的家庭居住在50平方米以下房屋内，政府的租用房屋50%以上在30平方米以下，这也说明北京的政策是一个高标准的住房政策。其中高标准的拆迁安置政策，也必然会影响到城区房价的居高不下。原有的旧拆迁政策虽然当时的支付成本较大，但被安置房的产权要经过房改后才能归个人所有，并且居住时需缴纳房租（原有的回迁按房改售房并不交纳营业税，而现在的回迁以货币安置，购买低价商品房回迁要增加营业税，开发商的实际所得低于房改价的情况在增加），如将这些因素计算在内，新拆迁法中对租房户的优惠程度以及实际成本都大于旧拆迁法。在新拆迁法执行一段时间之后也许导致的不是房价下降而是上升。如果在新征土地中涉及农村宅基地的房屋拆迁，按新拆迁法执行其成本将大幅度上升，并会使新征土地建设的房屋价格同步上升。

　　如果北京的拆迁成本不能被有效的拆迁政策所严格控制并大幅度下降，那么要想让城区内的房价下降是很困难的。好地点的房价因此而降不下来，新建区的房价因此而下降的可能性也不大。

　　政府是否有权限制和提高拆迁中的优惠呢？完全有权，因为土地是国家所有的，政府作为一级土地管理者完全有权根据市场的情况来决定土地的价格。实质拆迁成本、市政成本、土地出让金的缴纳以及土地的使用性质和容积率都是土地的综合成本，都在决定着土地的价格和房屋的价格。如果政府在加大拆迁中的优惠政策时不核减土地的出让金，自然会提高土地和房屋的价格。反之，如果降低拆迁的成本，或将拆迁成本高的部分作为出让金转换，则可大大降低房价。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。