第24节：统计数字中的房地产(3)

　　? 至1997年年底计划开发的投资总规模为17 680亿元，累计仅完成9 100亿元；

　　? 1998年、1999年仍在交易和开发大量新的土地。

　　房价的水平

　　? 全国的房地产平均商品房价格由1992年的每平方米1 050元增长到1998年的每平方米2 120元，增长了约1.02倍；

　　? 全国的职工年平均工资由1993年的4 780元到1998年的12 285元，增长了约1.57倍，房价增长的幅度低于工资增长的幅度；

　　? 全国城镇居民的年人均收入由1992年的2 813.1元增长到1998年的

　　10 098.3元，增长了2.59倍，远远高于房价的增长倍数；

　　? 全国城镇居民的人均储蓄由1992年的3 721.93元增长到1998年的20 954.54元，增长了约4.63倍；

　　? 按城镇居民平均每户3.2人口计，家庭年收入与房价的比已低于中国香港、法国、日本、印度、埃及等大多数中等发达和发达国家或地区的房价收入比；

　　? 部分地区的房价过高有其特殊性和必然性，不能将特殊性的情况作为平均和普遍性来讨论；

　　? 房屋和汽车等其他产品一样，也有奔驰和夏利的不同档次和价格的差别。

　　房价增高的硬约束条件

　　? 1992年竣工房屋的平均造价为每平方米489元，1998年竣工房屋的平均造价上升为每平方米1 175元，增长了1.40倍，主要为材料和施工预算的硬约束；

　　? 1986~1995年，全国各城市累计收费项目平均增长了6~8倍；

　　? 北京由15种收费增加为72种收费，增长了3.8倍，武汉由6种收费增加为58种，增长了8.7倍；

　　? 1995年国务院清理整顿不合理收费之后，多数城市的收费项目仍在大幅度增加；

　　? 在收费项目不断增加的同时，收费的金额、单价也在不断地提高。如哈尔滨1990年的7种项目收费金额为154.8万元，1993年增长为31种收费项目，金额增长到2 425万元，4年时间收费金额增长了14.7倍；

　　? 北京市的平均房价由1992年的每平方米1 613元增长到1998年的每平方米4 997元，增长了2.1倍，但收费项目数增长了3.8倍；

　　? 各省市连年提高征地、拆迁、配套设施、基础设施的费用和标准。北京旧城区内的平房拆迁货币补偿费每平方米高达2万多人民币（含补贴的面积费用）。

　　房地产不是暴利行业

　　? 1992年全国的房地产经营利润比1991年增长了140.99%，但经营利润率仅为12.02%；

　　? 1993年是房地产进入高潮的开始，政府因此出台了"土地增值税"的政策法规；

　　? 1993年房地产开发的经营利润率根据全国统计，21个省市低于10%，8个省市（不含西藏）高于10%，但仅有6个省市的经营利润率高于贷款利率，经营利润率超过15%的只有天津、上海、福建、广东、海南5个省市；

本文摘自《任志强的地产人生》

---

　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。