第59节：股市能否带火楼市，降息能否降下房价？(1)

　　股市能否带火楼市，降息能否降下房价？

　　自1999年4月三大需求"全线溃退"之后，5月爆发了中国股市的"井喷"和出口首次增长的亮点，6月央行再次宣布降息，进一步刺激了股市的上升，并且使股市的市盈率上升到40倍，与低利率的储蓄收益形成鲜明的对比。

　　只有当股市的收益可以满足人们购房需求或不能满足对利润的追求时，资金才会回到房地产市场。

　　房产的升值是远期的，股票的收益是现钱

　　股市从来都被经济学家当做国家经济宏观走势的一个重要指数。当股市上升时，深圳、上海的出租车忙了，电话占线多了，餐厅宾馆活跃了，股民的脸也变红了。解套的人松了一口气，及时跟进的人大捞了一笔。暂时还没有太多的人倒霉，但也没有因为股市的暴涨而带动房地产的销售。

　　在买房者中，有不少人是长年在股市中作战的勇士，有些人在1996年之前将股市中的账面赢利作抵押贷款投资于房地产。1996年股市的暴跌使个别人在偿还银行的抵押贷款上出现了拖欠，几乎破产。"财富效应"在高涨时刺激了他们的消费欲望，当奇迹不再发生时这种欲望消费和投资就都成了梦，并使他们陷入了困境。

　　最近一些买房者在股市"井喷"之前签订了购买的预定合同，那时连续低迷的股市使他们觉得无处投资，利率又不断下降，最好是将手中的钱转移到有发展潜力的房产投资上，期望房产的升值会远远大于在股市和储蓄上的收益。现在，一转眼的工夫，股市暴涨了，发财的机会伴随着物价连续20个月的下降、利息连续多次下调终于出现了。他们当然要将更多的资金投入股市。

　　房产的升值是远期的，而股票的收益是现钱。虽然原有的居住条件还过得去，但他们哪怕因违约而被没收了定金也要先退房冒险到股市中去炒一把。"赢了钱会买更好的房子"，这种想法不但他们自己有，开发商也希望他们有。

　　股市受益者还没有将资金向房地产市场转移

　　谋求最高利润是永远的追求，如果股市在不断地高涨，这些资金当然会大量地保留在股市之中不断地滚雪球，而只有当股市中的收益可以满足他们购房的需求或股市中的收益不能满足他们对利润的追求时，这些资金才可能更多地回归到房地产的投资行列。

　　股市的大量交易给国家带来了大量的税收，据统计，交易量最大的一天仅交易税就高达4亿多元，那么可想而知证券公司和交易所的收入也会大幅度增加。

　　也许因股市而获利的投资者将会成为新一轮的购房者和投资者，但目前还没有他们将资金向房地产市场转移的动向。

　　降息对经济的刺激作用要远远大于股市的"财富效应"

　　降息是否会给房地产市场带来福音也是众人关注的问题。经济学家们普遍认为降息对经济的刺激作用要远远大于股市的"财富效应"。据美国的经济学家分析，"财富效应"对于消费的刺激只占美国整体消费的3%。

　　我估计美国是个多数人和家庭持有股票的国家，与中国只有极少数人持有股票的情况不同，如果乐观地估计美国股市的"财富效应"对消费的刺激能占到整体消费的10%，那么中国股市对消费的刺激大约只占整体消费的1%都不到。而降息则不同，在经济发达的国家和地区，降息会大大地影响股市，如美国、英国、中国香港等，同时也会对消费产生直接的传导和刺激作用。但在中国，提高利率未必就能抑制消费，因为国内大幅度提高利率时，恰恰也是物价上涨和投资回报率较高的阶段，此时收紧银根、降低收入反而比提高利率的作用更大。同样，降低利率也不能有效地刺激投资和消费，因为此时物价下降的速度大于利率下调的速度，在名义利率下调的同时实际利率仍很高。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。