第53节：降低房价的余地有多大？(4)

　　9    电站    每平方米50~100元    0.5~1    每千伏安1 200元

　　10    建安工程    多层1 200~1 400元

　　高层1 800~2 000元    13~20    不含装修及设备

　　11    各种费用    规划、设计、勘察、测量、预算、招投标、审批、监理、竣工、报装、查图、咨询等    7.36    高时占10%，其中约50%为政府收费

　　12    销售费用    销售价的1%~3%    1~3    样板房、广告费、销售员工资等

　　13    买卖税费    印花税、契税、手续费、公证费、律师费等（在销售价之外）    6.6    分别由买卖双方承担

　　14    营业税    5%~5.5%    5.5    合资5%

　　15    利息    按工期三年平均50%值计    2~4    融资成本大多比例高于5%

　　16    管理费    总额的1%~2%    1~2    人员工资、办公费用等，团体预售好的可能减少

　　17    利润        5~10   

　　18    所得税    利润额的33%    33    占总额的3%~10%左右

　　另外可再看下面征用土地的开发建设情况（表2-4）：

　　表2-4?京通新城项目费用表

　　序号    项目    费用标准    百分比（%）    备注

　　1    销售价    每平方米4 469元    100.0   

　　2    出让金    每平方米366元    8.2    加营业税和利息大于15%

　　3    拆迁费    每平方米10元    0.2    新征用地中拆迁少

　　4    征地费    每平方米60元    1.3   

　　5    市政工程    每平方米290元    6.5    新建区市政比例提高

　　                （续表）

　　序号    项目    费用标准    百分比（%）    备注

　　6    商业教育    每平方米130元    2.9    （未含有收益的商业和外销公寓的教育配套）

　　7    人防    每平方米93元    2.1   

　　8    车库等配套用房    每平方米89元    2.0   

　　9    绿地    每平方米19元    0.4   

　　10    电站    每平方米29元    0.6    用电权/电贴费

　　11    建安工程    每平方米1 701元    38.1   

　　12    规划设计等    每平方米54元    1.2    规划、设计、勘察、预算、审批、招投标、监理、咨询等

　　13    销售费用    每平方米80元    1.8   

　　14    买卖税费    每平方米21元    0.5    印花税/手续费/律师费等

　　15    营业税    每平方米248元    5.5   

　　16    利息    每平方米522元    11.7    （主要为出让金事先缴纳的利息）

　　17    管理费    每平方米45元    1.0   

　　18    其他    每平方米44元    1.0    物业启动资金/不可预见费等

　　19    利润    每平方米504元    11.3   

　　20    所得税    每平方米166元    3.7   

　　注：表中政府收益约占35%~40%。

　　在旧城改造和新区开发建设的两张表格中，我们可以清楚地看出房价高低的决定性因素是土地的成本。由于地理位置的不同造成了房价高低的主要差别，装修和俱乐部等特殊项目的比重是个别项目的特点和个别价格的差别问题。

本文摘自《任志强的地产人生》

---

　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。