第31节：从美国的房地产市场看中国(3)

　　我国目前城镇住宅的建设发展速度同美国相比还有极大的差距。我国现有城镇人口约3.89亿，居住人口大于2.5亿，而美国全国的人口约为2.7亿，与我国城镇人口总量相差1.2亿，约等于我国城市居住人口，但至今其住房市场占国内生产总值的比重仍远远高于中国房地产在国内生产总值中所占的比例。

　　目前我国城镇商品住宅的空置量为7 000万平方米（全部商品房空置量约为1亿平方米），约占全国城镇住宅总量的0.8%，与美国相比仅为其空置住宅总量的1/10，远远不应成为对市场造成不利影响的因素。其中的重大差别在于，我国的空置房大量占用的是国有和银行的资金，而美国则主要是私人投资。从美国房价的增长情况看，空置房的多少并不影响市场的购买，其空置仍属于市场正常库存和周转的可控范围。美国是没有期房销售的，所有的销售都是在现房阶段进行，因而不能以我国的空置统计方式来类比。我国的统计中也不应将未能在期房时进行销售的已竣工房屋统计为空置，这种空置应理解为现房销售中的正常库存。如果新生产的总量和市场中的需求相适应，这种空置就能得到有效解决。真正的空置是那些多年无法销售的房屋，美国每年房地产的销售套数仅为竣工套数的55%。美国的自建自用住宅总量较大，全国竣工的住宅套数中有相当一部分不是作为商品房销售的。因此，不能用竣工和销售直接作对比。现有资料中缺少这方面的统计，但可以用房地产所占国内生产总值的比重和市场对价格的反映来理解，美国的房地产仍处于正常的、平稳的发展阶段。

　　美国平均家庭收入及住房支出情况

　　表1-2?美国平均家庭收入及住房支出情况表????（单位：美元）

　　    收入区间    区间平均数    每月住房支出比例    平均支出数

　　A    0~17 196    9 940    20%    1 988

　　B    17 196~40 816    24 430    30%    7 329

　　C    40 816~79 375    50 000    30%    15 000

　　D    79 375~142 021    63 555    15%    9 533

　　E    142 021以上    135 401    5%    6 770

　　美国最低收入的A类居民以租用政府的廉租房为主，其法律规定最少缴纳家庭收入中的20%用于支付房租，其余部分由政府补贴。而我国公有住房租金的补贴条件使低收入者用于租房的支出低于家庭收入的20%（租房支出应包括：房租、水电费以及保险费）。

　　美国B类收入的居民大多购买中低价值的住房。C类收入的居民大多购买中等以上的住房或租用相应的住房。

　　假如将中国的收入按相应的情况分类（按北京计算）：

　　表1-3?中国家庭收入与住房支出情况表??????（单位：元）

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。