第44节：换个角度看房价(9)

　　平抑房价一定会有正反两面的作用，购买房屋资产是一个几十年的长期行为，靠政府一时的政策只能破坏市场预期，破坏政府信誉。只有稳定的、长期的市场政策才能保护和吸引投资，保护市场的竞争和消费者的利益。

　　理论上的"合理"房价

　　政府官员在讨论房价问题时总爱用人均国内生产总值和人均收入情况来作住房发展阶段的对比，并且按国际发达国家的房价约等于家庭年收入的3~8倍的基数作对比。政府的23号文件则按60平方米的住房标准和4倍家庭年收入的房价收入比作为发放住房补贴的衡量线。

　　如果认真地分析中国33个大城市的情况就会发现，中国各城市的人均国内生产总值与人均城镇居民可支配收入和城市居民人均储蓄额之间并非有必然的联系，更非正向或按比例发展的关系。

　　部分城市如重庆、温州、湛江的人均可支配收入高于人均国内生产总值，部分城市的人均可支配收入接近或等于人均国内生产总值，有的城市的人均收入为人均国内生产总值的50%，还有的城市的人均收入仅为人均国内生产总值的30%-这也许是在发达国家中并不多见的特例。城市居民储蓄也与人均收入无必然的直接联系，如海口的人均收入在全国是中下水平，但其人均储蓄是全国最高的。大连、沈阳的人均国内生产总值和人均收入都不高，但人均储蓄均名列前茅。北京的人均国内生产总值排在各城市的十名之外，人均储蓄却排在第三位。人均收入和人均储蓄的差别只能说明消费习惯与方式的巨大差异，不能用于衡量和对比房价，也不能完全代表市场的购买力。

　　如果按2001年6月全国平均房价每平方米2 304元计算，以全国平均城市人均可支配收入和全国人口普查的人均家庭户数计算，年家庭平均收入购买60平方米住房的房价比仅为5.1倍，处于发达国家房价收入比的平均值，完全在政府认可的合理房价范围之内，并且还有很大的升值空间。

　　如果对比从1994年起开始的商品房对个人销售的总面积与全国城市的居住总户数可以发现，平均每年仅有1%以下的家庭购买了商品房。按2000年的情况统计，当年总销售住宅约为1.49亿平方米（含经济适用房）。按平均每套60平方米（实际约75平方米）计算，约为248万套住房（全部计算为对个人销售）。按全国城镇居民约13 000万户计算也仅占全部城镇居民户数的2%以下。如此可知，每个城市中实际购买市场商品房的家庭仅为该城市不到5%的家庭，其家庭年收入肯定是高于全国收入平均值和当地收入平均值的。因此房价与其家庭收入之比就会远远小于5.1倍的全国平均房价比。如果再考虑20~30年的银行贷款和每年平均7%~10%的收入增长，这个房价比就更小了。如果房价每年真能增长25%，虽然工资的年增长小于10%，但房价增长产生的利润会让购房者在5年之后就可通过转让而获得一套购房款，等于白得了一套房，又何须考虑房价比和收入的增长呢？这种假设是完全不现实的。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。