《明明白白购买二手房》 二手房交易流程(2)

    √ 售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入计算机，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。

    √ 购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行进行付款。

    √ 付款后，由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。

    √ 持上述相关资料，由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》手续即可。

    小提示

    使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的买方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。

    (3)二手商品房

    二手商品房不受单位及其他约束，只要没有银行欠款，一般可直接入市，但若尚处于抵押状态，就只能先还清欠款，或办理转按揭取得完全产权才可合法入市。当然，若购买时间不足5年，将涉及到营业税、个人所得税、土地增值税的缴纳问题。

    (4)经济适用房

    2003年5月，国家出台“经济适用房出售管理办法”，规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10％缴纳综合地价款。

    2.买卖双方签约

    (1)买卖合同的签订

    在确认该房屋符合上市标准后，卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主，买卖双方协商确定成交价格，签订书面合同。

     (2)存量房交易结算资金划转协议的签订

    若是通过中介公司买的房子，需要与设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订《××市存量房交易结算资金划转协议》(以下简称“划转协议”)。买卖双方当事人自行办理转移登记手续并签署《存量房交易结算资金自行划转声明》的，可自行划转交易结算资金。

    “划转协议”签订之日起一个工作日内，保证机构或经纪机构持“划转协议”及其他材料到“专用账户”开户银行(以下简称“开户行”)为买卖双方开立个人存款账户(买卖双方也可提供现有账号)。开户行为买卖双方建立个人账户与“专用账户”之间的账户联系，确保交易结算资金在买卖双方个人账户与“专用账户”之间封闭流转。买卖双方自由交易的(不通过经纪公司或保证机构办理)，无需签订此协议。

本文摘自《明明白白购买二手房》

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　　 本书主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括买房前的准备、中介机构的选择、购房前如何进行实地考察、房屋交易细节、合同怎样签才能避免纠纷、贷款如何精打细算六部分内容。通过阅读本书消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险，明明白白消费。