《明明白白购买二手房》 二手房交易流程(5)

    4.偿还银行欠款并办理抵押注销手续

    已设定抵押的房屋进行交易前应先行办理抵押注销手续。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。

    (1)若三方均同意授权，保证机构可将“专用账户”下的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续。

    (2)若买房人不同意将其交存的交易结算资金用于办理抵押注销手续，卖房人应寻求担保或通过其他途径办理。

    5.办理权属转移

    三方约定按上述第一种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，保证机构可代理卖房人持相关材料向房屋权属登记部门申办转移登记手续，买房人可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续；三方约定按上述第二种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，买卖双方可持相关材料自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续。

    (1)完税

    买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。

    (2)办理过户登记

    双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

    小提示

    2008年12月22日，国务院办公厅下发《国办发布关于促进房产市场健康发展若干意见》，其中第二条进一步鼓励普通商品住房消费： “(五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。”

    6.买方领取房屋所有权证

    办完上述手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋所有权证(目前暂不发《国有土地使用证》，只在《房屋所有权证》上注明土地使用权出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章)，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。

    7.放款给卖房人

    保证机构根据卖房人手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因为产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交割完毕后结清。

    8.物业交割

    对于物业的交割，其处理程序和方法与“房屋未设定抵押”相同。

    三、抵押贷款操作

    对于抵押贷款，也将其分为房屋未设定抵押和房屋设定抵押两种情况。

    (一)房屋未设定抵押

    二手房买卖时，买房人抵押贷款，且房屋未设定抵押的交易流程如图4.4所示。

    图4.4抵押贷款购买未抵押房屋交易流程图

    

本文摘自《明明白白购买二手房》

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　　 本书主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括买房前的准备、中介机构的选择、购房前如何进行实地考察、房屋交易细节、合同怎样签才能避免纠纷、贷款如何精打细算六部分内容。通过阅读本书消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险，明明白白消费。