《明明白白购买二手房》 二手房交易流程(6)

    1.二手房上市办理

    二手房上市办理程序与“买房人一次性全额付款购买未设定抵押房屋”的程序相同。

    2.买卖双方签约

    买卖合同的签订流程与“买房人一次性全额付款购买未设定抵押房屋”相同，若是通过经纪公司买的房子，需要与设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订《××市存量房交易结算资金划转协议》(以下简称“划转协议”)。“划转协议”签订之日起一个工作日内，保证机构应持“划转协议”及其他材料到“专用账户”开户银行(以下简称“开户行”)为买卖双方设立个人存款账户(买卖双方也可提供现有账号)。开户行应建立买卖双方个人账户与“专用账户”之间的账户联系，确保交易结算资金在买卖双方个人账户与“专用账户”之间封闭流转。

    3.买房人缴款

    “买卖合同”及“划转协议”签订后，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内，除买卖双方在“划转协议”内约定由卖房人直接收取购房定金(不超过房价款的20％)的，全部房价款均应通过“专用账户”进行划转，开户行向买房人开具“交存凭证”。

    4.开户行向买房人开具“交存凭证”

    开户行向买房人开具《存量房交易结算资金专用存款账户交存凭证》(以下简称“交存凭证”)，买房人持“买卖合同”、“划转协议”及“交存凭证”向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人直接收取定金的，还应提供收款凭证。

    5.办理银行按揭手续

    购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续。千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将很被动。

    深圳的马小姐和唐先生约定以65万元的总价交易马小姐的一套住宅。唐先生将首付13万元给马小姐，其余52万元办理按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，唐先生以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款。不料，银行在审批过程中以唐先生不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请。马小姐后悔没有考虑到唐先生高额贷款的风险，但现在木已成舟，房产已过户到唐先生的名下，自己也只得等唐先生慢慢还款了。

    (1)房产评估

    由买方自行或者通过经纪公司将房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费(买方缴纳)，评估费为评估价的0.3%。

    (2)约见律师

    买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额的0.2％。

    (3)报批银行审贷

    贷款银行对买房人资信状况等审核通过后，对交易房屋进行评估，确定贷款额度，并出具“批贷证明”。

    6.办理权属转移

    买房人持“买卖合同”、“划转协议”、“交存凭证”及“批贷证明”向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人直接收取定金的，还应提供收款凭证。买卖双方持《存量房交易结算资金托管凭证》及其他相关材料可自行或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续。

本文摘自《明明白白购买二手房》

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　　 本书主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括买房前的准备、中介机构的选择、购房前如何进行实地考察、房屋交易细节、合同怎样签才能避免纠纷、贷款如何精打细算六部分内容。通过阅读本书消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险，明明白白消费。