《明明白白购买二手房》 二手房交易流程(8)

    5.偿还银行欠款并办理抵押注销手续

    对于已办理银行抵押手续的卖房人来说，应先将银行的欠款还清并办理抵押注销手续，无法自行还款及办理抵押注销手续的，可通过寻求担保或其他途径来代为偿款及办理抵押注销手续。若卖房人无法通过担保或其他途径解除抵押，买卖双方应解除“买卖合同”。

    6.办理银行按揭手续

    购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。

    (1)房产评估

    买方自行或者通过经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并由买方缴纳评估费，评估费为评估价的0.3%。

    (2)约见律师

    买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额的0.2%。

    (3)报批银行审贷

    贷款银行对买房人资信状况等审核通过后，对交易房屋进行评估，确定贷款额度，并出具“批贷证明”。

    7.办理权属转移

    买房人持“买卖合同”、“划转协议”、“交存凭证”及“批贷证明”向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人直接收取定金的，还应提供收款凭证。买卖双方持《存量房交易结算资金托管凭证》及其他相关材料可自行或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续。自行交易及自行过款的，可直接持“自行划转声明”、“买卖合同”等到各区县地税局及建委办理完税过户手续。

    (1)完税

    买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。

    (2)办理过户登记

    双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

    8.领取房屋所有权证

    办完上述手续后，购房者应在房地局规定时间内持完税证明及规定的其他证件到房屋所在地区（县）权属登记部门申请领取房屋所有权证。由于抵押贷款业务需要办理抵押登记手续，根据“划转协议”约定，买房人可将转移登记手续及抵押登记手续委托保证机构办理。保证机构持相关材料代理买房人向房屋权属登记部门申办转移登记手续及抵押登记手续，卖房人可自行或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。

    9.放款给卖房人

    保证机构根据卖房人手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人。

    10.物业交割

    对于物业交割的处理办法，请参照前面相关内容。

    相关链接：购买二手房应注意的物业问题

    在买房时，除了房屋的基本情况外，还应该考虑物业公司的管理业绩、社会形象、管理资质等级等等。

    一、看物业公司提供的服务内容

    一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者应该对未来物业管理公司提供各种服务的标准进行详细了解，如物业公司一天打扫几次，是否有楼内保安，紧急性维修物业公司承诺多长时间到达现场等。

    二、明确房屋维修管理的具体制度

    房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如有的物业公司可能会规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共区域的维修费用，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗等。购房者在购房时必须考虑能否接受这些规定，以免日后产生纠纷。

    三、明确物业收费标准

    在物业管理纠纷中，物业收费问题占了绝大部分。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然。有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的情况会越来越少。

    四、不要轻信中介的口头承诺

    购房者对上述物业管理问题进行了解时，不能局限于只得到中介的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保?。购房者应要求中介或卖房者对物业管理问题出示书面文件,这样才能真正保护自己的利益。

本文摘自《明明白白购买二手房》

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　　 本书主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括买房前的准备、中介机构的选择、购房前如何进行实地考察、房屋交易细节、合同怎样签才能避免纠纷、贷款如何精打细算六部分内容。通过阅读本书消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险，明明白白消费。