《明明白白购买二手房》 二手房交易流程(7)

    (1)完税

    买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。

    (2)办理过户登记

    双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

    7.领取房屋所有权证

    办完上述手续后，购买者在房地局规定时间内持完税证明及规定的其他证件，到房屋所在地区（县）权属登记部门申请领取房屋所有权证。由于抵押贷款业务需要办理抵押登记手续，根据“划转协议”约定，买房人可将转移登记手续及抵押登记手续委托保证机构办理。保证机构持相关材料代理买房人向房屋权属登记部门申办转移登记手续及抵押登记手续，卖房人可自行或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。

    8.放款给卖房人

    保证机构根据卖房人的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人。

    9.物业交割

    买卖双方自行或者由经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》，卖方交付房屋。另外买方还应与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》，特别是对于公房。因为公房在出售前其物业费及供暖费是由原产权单位代缴，但出售后应由新产权人自行承担，原单位不再负责，所以原业主应督促买方与物业签订新的《物业供暖合同》，以免日后产生不必要的麻烦。

    (二)房屋已设定抵押

    二手房买卖时，买房人抵押贷款，且房屋已设定抵押的交易流程如图4.5所示。

    图4.5抵押贷款购买已抵押房屋交易流程图

    1.二手房上市办理

    对于已设定了抵押的房屋，除了需还清银行欠款外，其他上市办理程序与“房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款”程序相同。

    2.买卖双方签约

    买卖合同的签订“与房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款”相同。若是通过经纪公司买的房子，需要与设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订《××市存量房交易结算资金划转协议》(以下简称“划转协议”)。“划转协议”签订之日起一个工作日内，保证机构应持“划转协议”及其他材料到“专用账户”开户银行(以下简称“开户行”)为买卖双方设立个人存款账户(买卖双方也可提供现有账号)。开户行应建立买卖双方个人账户与“专用账户”之间的账户联系，确保交易结算资金在买卖双方个人账户与“专用账户”之间封闭流转。

    3.买房人缴款

    买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内。除买卖双方在“划转协议”内约定由卖房人直接收取购房定金(不超过房价款的20％)，否则，全部首付房价款均应通过“专用账户”进行划转)。

    4.开户行向买房人开具“交存凭证”

    通过资金监管交易过款的，开户行向买房人开具《存量房交易结算资金专用存款账户交存凭证》(以下简称“交存凭证”)，买房人持“买卖合同”、“划转协议”及“交存凭证”向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人直接收取定金的，还应提供收款凭证。

本文摘自《明明白白购买二手房》

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