第60节：股市能否带火楼市，降息能否降下房价？(2)

　　另一个原因是中国人民普遍还处于中低收入水平，除了必要的生活消费和必需的储蓄之外，并没有多少余钱是在银行中为获得利息而储蓄的。而少数高收入者的储蓄本来就是一种在满足了高消费之后的剩余，并不因利率的高低而受太多影响。这些资金可能转为金融资产或投资，却不会大量转为消费。如果他们现在购房也绝不是因为降息。

　　降息会给房价下降带来空间

　　降息对开发商来说是一种福音，在中国，地产公司的资本金极低（全国平均每家地产公司的注册资本只有1 700多万元），负债率却平均高达75%。全国只有30多家地产公司可以通过股市直接融资，占全国房地产开发企业总数的0.14%。上市公司的平均负债率也在60%左右，100%的开发企业都要靠银行的支持进行投资。利率的高低将直接影响房屋的建设成本，降息肯定会降低成本（尽管这个成本的下降占房价因素的比例很小），因此降息必然会给房价的下降带来空间。

　　降息对空置房是福音

　　降息对大量的空置房来说也是福音。当部分开发商用贷款建房而又未能及时销售时，高息会使他们重赋难当，而降息则有利于他们采取一些措施转化资产，起码给了他们纠正投资失误的时机，使他们有了喘息的可能。

　　降息对买房者是福音

　　降息对消费者来说同样是福音，一是房价不会暴升，可能会下调或趋稳，消费者可以有选择的时间和减少支出；二是大多数靠抵押贷款购房的人可以在借贷期间减轻利息的负担。降息对开发商和消费者而言当然是利好，但现有的房地产市场并不会因降息而产生大的变化。

　　中国的房地产个人消费分为两类，一类是高收入者的购房，一类是中低收入者的购房。高收入者并不会因利息而对自己的收入和支出产生过多顾虑，也不会因利率去改变自己的消费意念。利率的高低会对中低收入者的消费产生较大的影响，但计算到房价之中影响就小得多了，因为这些中低收入者大多收入水平都不能使他们在近期内将储蓄转为购房消费。

　　1998年中央才宣布"停止福利分房"，至今"房改补贴"的细则尚未下达。在这么短的时间内中低收入者并没有充分的思想和物质准备，他们的收入过低，这使他们还不具备有余钱去购房的条件。没有收入增长这个最基本的条件，利率的高低都不会刺激他们的消费，就更不用说购房了。再加上可能预期的其他大量增加的支出，他们根本不可能在短期内加入购房的消费行列。

　　根据中国人民银行2000年6月公布的最新调查显示，在利率浮动、物价下降和上升的各种不同情况下选择"存钱"和"继续存钱"的比例都大于50%，且都在以不同比例上升。而储蓄的动机中"日常生活零用"占首位，其次是教育、住房、养老和防意外事故（医疗）。这个调查充分说明，中低收入者在降息中因降息减少了收入，同时并不能因降息而享受到房价下降和购房费用减少的优惠。

　　降息对中高收入者是利好

　　对于中高收入水平者来说，现在也许是加入购房行列的好时机（如果他们不把资金投入股市之中）。他们有一定的购房需求，又有一定的支付能力。现时房地产市场因降息所带给他们的都是可以看得见、摸得着的实惠。

　　在国内经济大调整的阶段，国家出台和将出台的各种刺激经济发展的有效政策都必然会对房地产市场产生影响，不过是作用力的大小不同。我个人认为最有力的促进房地产消费的措施是减免税费。一是减免各种政府的税费使房价能大幅度下降，二是减免消费者个人在购房行为中的税费和减免个人收入所得税。如果按国际上一些国家已实行的那样，购房者可以因购房行为直接享受到个人所得税的冲抵和减免，这将是在中国现有的收入条件下（当然大幅度提高居民收入更好）对住房消费的最大刺激。

　　（2000年1月）

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本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。