第2节：从房地产看中国社会与经济制度的变革(2)

　　房地产业的发展提升了土地的利用价值。随着房价的增长，土地的产出收益提高，土地成了政府获取收益的重要来源。土地无标准的转换价值不但改变了政府财政可支配收入来源的结构，同时又由于土地的收益不列入财政的预算管理，改变了政府财政可支配收入的支出结构，使各级政府不但有了收入的自主权力，同时有了支配的自主权力。同样，这种地方政府财政收入与支出结构的变化情况也可以从历代王朝土地制度变化中找到多个实例。当地方财政收入和支出可自主控制与支配时，当地方财政有更多不受中央财政预算控制的财力时，就是政权基础稳定和生产力发展极高的阶段。

　　我国的宪法只规定了土地归国家所有，政府有权征用，但并未明确是哪级政府有权代表国家行使征用的权力。于是中央政府按征用数量划分了不同级别的政府对土地的管理权，包括批准征用土地的权力和收取土地收益的权力。于是疯狂地利用土地供给扩大各级政府的收益成了各级政府都有的欲望动机。国家的土地财富随之分流于各级地方政府的收入之中。北京市政府2001年的土地收益就高达100多亿元，成为城市建设中市政基础设施投资的主要财力。

　　预期消费观念的改变

　　在中国传统的观念中几乎没有借钱消费的概念。一是不知道未来的预期，二是无法和无理由借钱，三是没有可以借支的来源。不管是政府还是个人都有一个共同的困难，那就是没有钱的来源，整个中国经济的发展都被资金问题所制约。

　　土地有偿使用的第一步就是用土地合资，将土地的预期收益转换为资本，并吸引更多的外资投入解决最初缺少原始积累的资本问题。当土地出让制度出台之后，土地的预期收益首先成为政府的预期消费资本金来源。一次性收取土地出让40~70年的全部收益使当届政府不但可以花自己的当届财政收入，同时还可以花掉子孙几代人的土地收益。这种超值的预期消费可以使当届政府用子孙的钱有效地建立自己的丰碑，并使当地经济取得较高速度的发展。

　　香港特别行政区政府的财政收入主要来源于土地的收益，但其土地收益要纳入财政预算并要有比例、有计划地支出，并不允许将子孙的钱在当届政府执政期间全部用完，从立法上限制了过度的政府预期消费行为。而在中国内地的现行政策中，房地产业的高速发展一方面为政府的预期消费提供了土地收益的来源，另一方面也对城市高速发展提出了加速市政基础设施建设的要求，使政府不得不将未来的收益投入于解决今天的问题。其中一部分（或者是大部分）投入不但解决了今天的问题，同时还将部分公益事业的功能延续到了子孙后代的享受之中，而另一部分则成为经济发展过渡期的消费。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。