第43节：换个角度看房价(8)

　　当房价上升时，已拥有住房的居民虽然在购置时支付了较高的成本，但资产升值的同时也为其带来了收益（成本高的升值大，成本低的升值小），成本的高低就不重要了。也许房屋的升值会代替业主支付大部分的银行贷款，居民只用较低的成本就解决了拥有和改善住房的问题，并且会带动、鼓励目前尚无能力，但可以利用预期的增长而减轻支付压力的人提前购买住房。

　　相反，如果房价是持平或下降的，不管居民支付的成本（最初的购房价）多低也一定会使家庭中的住房资产亏损、贬值或成为负资产。当一个家庭要为负资产支付原有的银行信贷时，无论是居民对未来的心理预期还是现实的生活消费都必然会产生负担和压力。这种负担和压力并不能鼓励未购买住房家庭资产的人在一个较低的价位去购买住房。他们同样会担心资产变成负数（对一级市场和二级市场房价的影响是相同的）。

　　如果将住房当做家庭财产的一部分，对将房屋用于抵押而获得生产与投资资金的业主而言，当房屋升值时这个抵押的资金是房价的70%~90%。而如果房价下跌时这个抵押就只有20%~30%了，这必然会减少全社会的民间投资和商业行为。因此房价的升降是影响全社会经济发展的重要问题。

　　房价上升并不会引起全社会的不满，条件是政府应在房价上升过程中将全部或多得的土地出让金部分用于加大社会保障性住房的支出，非市场化地切实解决无能力购房人群的住房问题。而目前政府却将收取的土地出让金全部用于市政建设和其他支出，并未用于社会保障性住房的支出（市政建设要用非土地出让之外的收入和市场化的方式建设，如水、暖、电等公共设施要公司化、市场化，转换其大量由政府补贴的公益性质）。

　　房价上升的同时会带来非房地产业经营成本的增加，但如果房屋的经营成本增加的部分可以通过房屋资产的增值来弥补，就不会造成亏损和总成本增加。

　　讨论房价（商品房的价格）实际上更多的是讨论家庭资产的购置和资产升值的问题，而不仅仅是一个简单的解决居住条件的问题。特别是当我国的家庭住房资产拥有比例超过60%时，更多人不是要解决"买得起"和是否购买的问题，而是要解决让现有资产增值，用增值去提高住房质量的问题。变现原有住房与银行贷款支持的市场行为完全可以支撑市场的购买需求，而房屋资产如果能增值，比每年按10%的比例增加居民收入更能引起购买的欲望和加速增加家庭的收入与财富。

　　香港的情况已给了我们一个很深刻的教训，房价已影响到香港特别行政区政府的财政收入，影响到香港除地产之外的原有低税率政策，影响到投资、消费和经济的发展，影响到几乎所有香港居民的生活预期。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。