第36节：换个角度看房价(1)

　　（2000年6月）

　　换个角度看房价

　　在2001年1~6月的统计数字中，房地产市场出现了全国一片红的大好局面。投资增长了，销售增长了，房价也增长了。城镇居民的住房条件改善了，内需扩大了，内需和投资拉动了国内生产总值的增长，政府的土地和财政收入增加了。但这种大好的局面却引来"要挤掉泡沫"、"房价在不合理增长"、"要采取措施平抑房价"等呼声，事实怎样呢？

　　什么是合理的房价？

　　市场经济理论中一个最基本的原理就是用"市场供求关系来决定竞争的价格，由价格产生的回报来调节投资"。这就是所谓的"看不见的手"原理。而政府的责任只是在"看不见的手"不能有效地调节市场时，用经济总量的调节手段来进行调控。因此，不能将微观市场中只要不是单个企业的行为都理解为宏观要加以干预和调控，经济学中随意变更产业政策并非宏观调控的概念。

　　在中国房价增长的同时，市场的销售还在继续增长并创下了历史上较高的销售业绩。市场证明房价的增长是由市场中的供求关系在自由竞争中产生的，是已被消费者认可的（在商品房消费中，购房者有充分的选择权，而无强制性）。如果政府官员认为房价的增高不是因为市场的供求关系，而是因为开发商恶意炒作形成的"不合理的虚高"，这并不是对开发商的批评，而是对政府自身的讽刺和对消费者的侮辱。

　　当有市场需求时，不管政府在喊什么，供应商一定会在能保证销售进度的同时尽可能地发挥"价格弹性"的最大作用。而当市场供给加大，市场竞争加剧时，供应商一定会灵活地调整"价格"来维护自己的市场占有率，控制销售的进度，同样也不会理睬政府在说什么。当利率、汇率、税收等宏观总量调控政策使投资无利可图时，供应商就一定会调整自己的投资决策而非只是调整"价格"了。

　　为什么会造成市场供求关系的变化？

　　政府宏观政策的变化是推动市场供求关系变化的主要原因。在住房作为实物供给的福利政策阶段，这是一种以国有投资为主的计划分配式的"市场"。真正的市场需求只是面向被排除于福利分房之外的客户群。当中国切断了住房与政府的联系，允许住房"私有化"作为家庭财产出现时，才形成了真正意义上的"市场"和个人购房的需求。

　　市场的开放，住房私有化的被确认，银行信贷对个人消费的支持，住房二级市场的开放，国家城市化进程的加速，住房补贴的发放，股市"井喷"的财富效应，人民收入水平的稳定增长等因素，必然增加和扩大了市场中的需求。

　　在这一系列的政策变化中，最没有准备的恰恰是政府。首先政府错误地估计这一系列的改革政策可能在几年之后才能调动市场需求的高速增长，未充分认识到私有化和银行信贷支持的冲击，因此没有作好市场供给的增加准备。1998~1999年的大量供给被作为实物分配的最后晚餐瓜分了。而当市场供给增加时，政府又想从中"大捞一笔"，在没有土地合理供给的同时，还想在土地供应中增加收入而调增土地的出让金（杭州的土地出让金已成倍增长）。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。