第58节：是“降价”还是“处理”？

　　是"降价"还是"处理"？

　　北京市有一个楼盘曾因物业管理纠纷而闹得沸沸扬扬，最近这个楼盘以八折让利的名义销售而再次大出"风头"。许多媒体都在高呼着"北京的楼市要降价"、"楼市开始打价格战"、"将会引起多米诺骨牌效应"等，企图推波助澜。许多消费者产生了误解，好像北京的楼市真的出现泡沫并会降价了。

　　如果用统计数字来说明，北京2002年1~4月住房建设的投资增长了55.6%，竣工增长了54.71%。消费者可能看不懂，但如果说销售增长了44.72%，销售额增长了54.29%，消费者也许能明白，楼市在保持着上升的势头。尤其是北京同期竣工了118.71万平方米，但销售了174.16万平方米，销售面积是竣工面积的1.467倍，消费者就更清楚了，楼市没有"泡沫"，需求是在快速增加的。市场的自然法则告诉我们，当需求大于供给时，价格只能是上升的。

　　世界上有两种情况的商品（或资源）是最畅销的，一种是有需求的、稀缺而又具有升值潜力的商品，另一种是有需求的、未必是最好的但价格低廉的商品。其实在有需求的情况下，这两种商品都存在着价格的竞争。其价格竞争的不同点在于购买动机不同，前者是为了想拥有好的东西又怕因预期的升值而增加今后的支付，后者则在于减少当前的支付而选择也许并不是最好的东西。其价格竞争的相同点则在于都认为是"物有所值"。

　　在市场竞争中价格总是伴随着市场的需求而变动。当市场供大于求时，价格就会下降，当市场求大于供时价格就自然会上升。比如国际市场上的金价就是一个重要的衡量供求关系的指标（这里黄金的质量标准是统一的）。国际市场中的原油价格也同样是供求关系的重要指标（原油的质量标准也是统一的），于是欧佩克（石油输出国组织，OPEC）是用生产量来控制价格的浮动调整供求关系的。如果没有欧佩克来统一协调市场中的供给，就必然会导致各生产国用降低价格来恶性竞争。除了高科技使生产成本大幅度下降之外，市场中的价格通常都是由供求关系决定的。这种因供求关系而产生的价格下调通常被称为降价，这种降价与产品本身的质量和性能的变化无关，如酒店的出租价格、房屋的出租价格、汽车的价格、粮食的价格等。

　　在供求关系的总量中当求大于供时也有部分商品会进行价格的调整，并用价格的竞争优势来推销产品和扩大市场份额。但这仅仅是一时的战术或者是短期的策略，通常都是与主流影响或关联不大的产品，并不能形成整体的价格调整，也不会改变总体的供求关系（倾销是会被限制的）。同样也有少量的商品会逆潮流地用超低的价格来销售，但这并不是市场价格调整降低的一般概念，而是一种对特殊产品的"处理"手段，通常会作为特价商品来消化。如时装在过季之后会用超低价来处理，"清仓物品"会用特价来处理，大量略有瑕疵的商品也会用这种方式来处理，市场中习惯性地将这类低价商品称为"处理品"。虽然其商品可能已过时或略有瑕疵，但由于价格超低而"物有所值"，仍被市场中的消费者所欢迎。由于同类标准商品的价格仍保持在较高的水平，才显示出"处理品"的价格优势，但绝不会因"处理品"的低价而影响到市场的整体价格，也不能用"处理品"的降价来说明整个市场中的供求关系。

　　当一个楼盘出现致命的负面新闻之后，这个楼盘已不再有升值的潜力和可能了（起码在短期未消除这种不利的影响因素时），那么这个楼盘只好用"打折"的方式来处理剩余商品的销售。尽管这些剩余商品也许并不存在质量问题，但就像过季的时装一样已不值原来的价钱了。其市场中的"价值"体现已被其所染上的"红色"玷污，不再那么诱人了，只好大幅度地"降价打折"。当市场中的消费者认为这一折让足以弥补那些已存在的缺陷时，定向的"物有所值"的回归才能重新引起人们的购买欲望和动机，但这并不与整个市场中的价格走势相关。

　　"降价"与"处理"是两个完全不同的概念，用"处理"的降价来评价市场的价格走势，只能用无知来解释。

　　（2002年6月）

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。