第30节：从美国的房地产市场看中国(2)

　　1986年美国已有63.8%的家庭拥有高质量的私人住房。在持续的经济增长过程中，虽然城市外来家庭和新增家庭不断增加，但2000年已有67%以上的人口拥有了自己的房屋。近几年新的购房者增加的速度远远高于1997年之前。在2000年购房的全部家庭中有42%的家庭是第一次购房。这是经济发达国家中更新原有住房需求的新的购房特点。

　　根据网上公布的资料可以对比出如下情况：

　　美国地产业的投资回报

　　表1-1?美国地产业的投资回报表

　　    1997年    1998年    1999年

　　住宅    11.78%    15.10%    12.00%

　　办公    17.89%    19.66%    11.91%

　　从表1-1可以看出，美国房地产租务市场的投资回报远远高于中国，由于美国经济的增长，并不因房屋的建设数量而影响投资的回报，市场的需求是决定建筑增长的基本条件。

　　美国房地产市场供求及价格

　　美国每套新建住宅的面积中位数为1 685平方英尺（约156.5平方米），平均每套面积数为160~180平方米（大面积住房总量高于小面积住房总量），全年生产住宅竣工量约为2.46亿~2.5亿平方米，大于我国2000年1.8亿平方米的住宅商品房竣工总量。1999年美国房屋的存量为1.12亿套，其建筑总量约为170亿~200亿平方米，其中61%为产权人（所有者）自用，30%为租用者使用，8%为空置房（空置房约为900万套，约1.3亿~1.5亿平方米），其中部分空置房为所有者拥有的第二套住房。住房平均销售价格并不因为有空置而受到影响，价格的上涨速度均高于通货膨胀率。2001年美国经济下滑使住宅销售价格略有下降，但仍高于1999年的水平。美国2000年低价位住宅的总量（指低于价格中位数的套数）约为50%，高价位住宅总量（指高于价格中位数的套数）约为50%。连续几年平均每年以2%的速度从低价位向高价位偏移。

　　我国城镇现有住宅总量约80亿平方米，仅相当于美国住宅总量的45%左右。按国家统计局调查总队2000年4月公布的调查结果计算，上海、北京和天津的户均使用面积分别为30平方米、38平方米、38平方米。全国住宅套均建筑面积不足60平方米（第二次住房普查资料中"八五"期间新建住宅平均每套为67平方米，"九五"期间新建住宅每套面积略有提高，1995年新建住宅套均面积平均为75平方米，1999年新建住宅套均面积平均为77.8平方米）。我国现有城镇人均居住面积仅为10.3平方米，不足美国人均居住面积的1/4。整个"九五"期间竣工住宅4亿~5亿平方米，约合550万套，仅相当于美国5年竣工780万套的70%。仅仅在2000年我国住宅竣工的套数约为210万套，超过了美国约160万套的数量，但由于平均户型面积只有90平方米左右，总的住宅竣工量仍低于美国的住宅竣工面积总量。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。