第40节：换个角度看房价(5)

　　政府行为

　　上海的土地出让金大大低于北京，上海位于外环线以内（类似于北京的北三环）的望景苑的土地出让金为每平方米180元，而北京的昌平回龙观地区的出让金就高达每平方米300元，北京与上海就同类地区的土地出让金而言价格上相差了2~3倍。

　　《上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知》（沪府发[1999]42号）将大量的经济适用房、划拨土地的自建房、拆迁房与内销商品房并轨，土地出让金按内资六类出让金标准的20%收取，而统一转为内销商品住房（购买公有住房仅交1%的土地收益金）。而北京原已建设的拆迁房因政府拆迁政策的强制性变化无法用于拆迁时，按该地区正规商品房的应缴土地出让金标准补缴全部出让金（开发商如果不是为了拆迁是不会建这种低标准的、根本无法进入市场竞争的"商品房"的）。

　　上海市政府为解决浦东的交通问题，取消一切过桥费和隧道费。而北京不但在收取此类费用，还提高了道路的收费标准。

　　上海有2 595家房地产企业（1999年），而北京仅为486家（企业的数量说明市场准入的开放程度）。

　　上海市政府允许外地购房者成为上海的"蓝印"户口居民，并鼓励外地企业落户上海（北京外地企业进京注册难于上海）。北京不但不能解决外地人购房进京户口问题，也是最晚允许外地人在京购房的，直到现在还在不断地清理外地进京的流动人口。

　　上海市政府市政交通投资远远大于北京，仅地铁投资一项就高于北京几十倍。虽然上海市政府严格地限制了私有车辆的购买，但加大了公共交通的力度（北京也在加大市政和公共交通的投资，但与上海相差甚远）。

　　市场行为

　　《上海市财政局、上海市地方税务局关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》（沪财办[1999]86号）通过减免和政府财政补贴的方式，将一级市场的各种交易税费统一降为房价的0.95%。而北京各种交易税费约为房价的12%，部分减免后为房价的8.9%，是上海交易税费的9倍多。其中契约税一项，北京在国家税法允许的3%~6%的范围内定为4%，而上海市政府则取了最低值。

　　上海购买商品房的房价款可以在2003年之前冲抵个人所得税缴纳基数，而北京并无此项措施。

　　上海已于1999年将内销房统一（除别墅外无高档房与普通房差别），现已将内外销房并轨（包括出让金并再次减免了交易费用），而北京仍以120平方米的标准区分高档房与普通房的税费，内外销房还保留了土地出让金、配套设施、供暖、供电、交费差别等一系列收费差别。

本文摘自《任志强的地产人生》

---

　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。