第34节：如何评价房价(1)

　　第二部分 工资、房价，谁涨得快？

　　如何评价房价

　　在2000年年初的市政协会上我提出了一个提案，认为降低北京的房价应从政府做起。前几天北京市公布了新的拆迁办法，降低了旧城改造中的拆迁成本，但同时政府的发言人承认，这次拆迁政策的调整仍未能达到商品房价格降低的预期效果。

　　20世纪80年代中国的改革重点是农村的土地和产品市场的开放，20世纪90年代的改革重点是生产要素市场和国家对企业管理权力的开放，2000年之后也许就到了对产权和资本市场的开放了，而中国商品房市场的建立与形成恰恰和产权与资本市场的开放相结合。

　　房屋既是生产和生活资料中的一部分，同时房屋作为特殊商品也是个人资产和资本的一部分，因此讨论住房的价格就要兼顾其双重的特性。

　　一般情况下开发商多数会首先从建房的成本和应取得的利润来讨论房价，消费者大多从个人的购买能力来衡量房价，政府则以能从土地中获得多少地租盈余和维持社会稳定的角度来判定房价，外来购买者则从能支付的成本和与原居住地的对比来选择。如果所有的人都只从自己的角度出发，是不会找到共同点的。

　　我想，从投资者的角度出发（投资者并不都是开发商）来讨论房价可能是基本前提（商品房是已排除了政府福利性补贴的一切房屋），因为如果投资者没有最基本的投资回报，就不会有商品房的投资和建设，自然也就不存在房价的争论了。

　　投资者进行商品房的建设，在于开发商在建设之前会预测到市场中相应的最低购买力能在扣除成本之后仍有最低的合理的投资利润，如果市场的价格弹性大，一定会争取获得最高的投资利润，而并非只在自己的成本上加一个固定的比例。如果利润这个比例是被限定的，那么也许在成本增长时（如2000年第二季度钢材价格上涨了约30%）就只能亏损了。

　　非开发商的个人投资者则从市场中的出租回报和增值潜力来确定房价，并不管开发商有多少利润。如果所购房屋的租金剩余超过或大大超过了银行的存款利率、债券利率等固定投资的水平，有些甚至超过了20~25年的抵押贷款还款的水平，那么这个房价一定是合理或过低的（房屋的供应量也一定是不足的）。通常当市场月租金相当于房价的1/120~1/100时，房价是合理的，不管个人的收入水平如何（中等收入水平以下的收入者在世界各国中都未成为商品房购房者的讨论对象）。如果租金远远低于这个水平，就不会有人去购房了，人们都会挤入租房市场，迫使租金上涨。如果租金远远高于这个水平，那么必然会有更多的人去购房，从而租房市场小了，租金的水平也自然会反过来影响房价的波动。北京现有出租市场的租金使北京的房价仍有上升的空间。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。