第38节：换个角度看房价(3)

　　 任何开发商都会在房屋的开发销售初期用低价入市，而随着工程进度调整房价。毕竟买现房和买期房交款的时间不同，支付的利息成本不同，现房价高于期房价是合理的调整，而非炒作。

　　房价的升降应以同一地区、同质楼盘的变化为基础，按抽样加项平均的方式，所得的数据要加以分析。比如，北京2001年推出的楼盘项目数量是增加了，但每个项目的单位规模却在大大缩小，并不能用项目个数来评价市场实际的总量供应。北京2000年商品房住宅的平均售价为每平方米4 557元（不计经济适用房样本），2001年6月平均售价为4 771元，7月平均售价为4 716元，实际增长不到5%。

　　北京市场情况如此，而全国市场又怎样呢？如果说在全国的商品房价统计中，许多地区和城市本来就没有经济适用房的样本标价（或这种样本量很小），对整体平均价计算影响并不大，但北京则完全不同。经济适用房对统计平均价而言，举足轻重。市场中要的并不是虚的统计平均价的数字，而是实际的购买价格。只要销售的总量在增加（2001年1~7月北京商品房销售面积增长了14.4%，个人销售增长了22.5%），价格就不是不合理的虚涨。

　　平均房价上升不等于开发商谋求暴利

　　"泡沫"一般是指超出投资平均利润回报的暴利，是指没有实际物质基础的虚假成分。而中国目前平均房价的增长并不能说是"泡沫"，尤其是在北京、上海、深圳等大城市或市场化开放程度较高的城市里。

　　从中房指数情况来看，大城市在1994年都处于价格和房地产市场总量的高峰期，但大都在1999~2000年进入了最谷底。现在虽有回升，但仍远远低于高峰期的水平。而中小城市的指数曲线却是在平衡或从低向高发展的，这与市场的供求有最直接的关系。但价格上升不等于暴利。

　　根据《2000年中国房地产统计年鉴》中1999年全国31个省、市、自治区房地产开发企业利润总额的统计数字分析，全国开发利润为亏损15.1596亿元。其中只有包括河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、福建、广东、四川、云南、西藏、甘肃、宁夏在内的几个省、市、自治区为全行业赢利。除广东、上海、浙江、福建、安徽外，其余7省市只是略有赢利。而北京亏损高达34.44亿元，超过了其余18个省市亏损的总和，居全国榜首。2000年中房北京指数低于1999年，估计仍为全行业亏损，2001年的房价增长并不能弥补亏损，又何来暴利？

　　开发商的经营利润并不完全取决于当时的房价。因为经营成本从获得土地时就已发生，而这块土地也许是在几年前、上一个高价位的高峰时取得的，也许土地的成本在无限期的规划审批中不断地增长。2000年之前的供电权、电贴费、市政设施、停车要求等配套的规划条件都在增长。比如，北京1999年仅仅是实物拆迁转化为货币拆迁一项，就大大地增加了旧城改造的土地成本，并且仅仅因为这一政策的变化就造成了北京上百万平方米已建成和正在建设的实物拆迁房既不能当做拆迁房，又不得不成为最差设计的商品房进行亏本销售，还要补缴出让金。政府不能只看到房价在升，而看不到在不断修改文件的过程中加大了建设的、不可预见的、政策性的成本。北京市政府最近的居委会用房文件就是一种强制性的成本增加。这些成本的增加只能用两种办法来消化，或是提高房价，或是开发商亏损。如果政府不想提高居民的收入而只想平抑房价，就只有开发商亏损一条路了。如果开发商投资房地产只能亏损，还会有房地产市场吗？



　　

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。