第52节：降低房价的余地有多大？(3)

　　如果在政策调整的过程中，政府所规定的每平方米房改价和拆迁房每平方米的补偿费标准在不断上升，商品房的房价又怎么可能下降呢？

　　如果用一个典型的项目进行分析，大概可以得出这样一个结论：房价之所以高，因为所有开发商和购房者都在为社会、为政府、为被拆迁的居民作出重大贡献。

　　西直门内地区的房价约为每平方米9 500元，该地区的土地出让金为每平方米830元，每公顷居民约为200~250户，每户各种拆迁费用（按老拆迁法）约为40万元（含货币补偿、房屋补偿、搬家拆除房屋、拉渣土等），平均每平方米土地的费用约为0.8万~1万元，当地地区房屋建设的容积率约为1.8~2.0，相等于每平方米建筑的土地成本已达到4 000~5 500元。按照市规划局规定，住宅中应按12%的比例（或千人指标比例）配学校、托幼和商业；另配人防、自行车库和汽车库，其中自行车库按每户1.7辆、汽车库按30%~100%的比例配置；集中绿地不少于人均1平方米，总数不少于占地的30%；代市政拆迁用地（道路、管线用地）约为总用地的20%；拆迁成本需被分摊。市政工程费用（包括管线费用、变电室、开闭站、调节站、热力站、锅炉房，有的还有变电站、模块局）约为每平方米400~600元。还有居委会、公厕、垃圾楼、泵房、物业管理用房等分摊的公用面积。低标准建安费用约为多层1 200~1 400元，高层1 600~1 800元，各种其他费用约106项，各种税约7~10项，税费约占总价的8%~15%（不含利润所得税）。仅按大项列支，可以从表2-3中看出，房价之中所占比例最大的部分是政府直接收取和政府政策规定必须支付的成本和费用（包括优惠的福利性拆迁政策中的成本支付）。

　　表2-3?西直门内地区项目费用表

　　序号    项目    费用标准    百分比（%）    备注

　　1    销售价    每平方米10 000元    100   

　　2    出让金    每平方米830元    8.3    内销住宅地价一般小于10%

　　3    拆迁费    每平方米3 500~5 500元    35~55    容积率高低影响比例，容积率大于3的地区成本下降

　　                （续表）

　　序号    项目    费用标准    百分比（%）    备注

　　4    市政工程    每平方米300~600元    3~6    部分地区大于每平方米1 000元

　　5    商业教育    千人指标商业5%，教育7%    12    部分小区小于此标准，商业5%，有部分收入，教育为无偿

　　6    人防    法规（异地补偿每平方米1 000元）    3    多层区减少，高层区增加

　　7    车库等    包括管理、用房、居委会等    3    高层多利用地下室

　　8    绿地    每平方米40+12+20元（公园费每平方米40元、绿地每平方米12元、绿地土建每平方米20元）    0.5~1   

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。