第12节：发展市场经济是使房地产业成为经济增长点的基本条件(5)

　　压抑不住的个性需求

　　自1980年4月邓小平同志提出住房制度改革问题之后，1980年6月中共中央和国务院就宣布了我国将实行住房商品化改革，并开始了长达18年的房改探索。横向来看，房改与其他商品物价改革、国有企业改革、金融改革、社会保障改革等制度改革相比却显得进展缓慢，延续时间过长，长期不能转轨使有限的改革成果被迅猛发展的市场所吞噬。1980~1985年公房出售的试点工作失败了，1986~1993年的租金改革再次受挫，1993年之后的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994] 43号）目标尚未达到就终止了，福利分配制度并未从根本上消除，但已越来越明显地向少数人转移。房改并未将更多的城镇居民从困境中解放出来，然而城镇居民日益增长的消费欲望却等不及房改去解决他们的住房问题。

　　自《房地产开发管理办法》颁布之后，房地产市场开始像雨后春笋般蓬勃发展，因而也打开了个人消费住房市场，特别是邓小平南方谈话之后随着房地产市场整体的发展，个人购房的比例也在不断提高。除北京市仍以国有资金的团体购房占主导地位以外，全国其他城市中都出现了以个人购房为主的活跃市场。从1986年居民个人开始进入房地产市场起至1992年邓小平南方谈话之前，个人住房的购买仅占全部住房销售比例的30%以下，但在邓小平南方谈话之后，个人购房的比例持续上升，至1997年已占全部住房销售的69%。在1993~1997年的5年之中，平均每年个人购房均在3 500万平方米以上，约等于安居工程销售量的10倍。1997年更是高达

　　5 233.72万平方米，销售金额超过1 400亿元，占全国住房销售总额的78%以上。这些数字充分说明支撑中国房地产市场的已经是居民个人消费。同时1997年居民个人住房消费的总量已远远大于当年住房的空置面积数，并且在1997年之前，个人住房消费中依赖于公积金信贷和银行信贷的购房比例低于10%。上述个人住房消费统计数字还不包括居民个人住房消费按国务院房改政策以房改价购房的面积和销售额。

　　在全国城镇居民收入水平不断提高的同时，寄希望于房改政策和福利分房的多数居民已对这种无限期的漫长等待表示出了最大的失望。凡有能力和有可能依靠自己的劳动收入改善住房条件的居民，都积极地向市场进行探索。在市场化进程较快的城市，如深圳、广州，居民个人的购房比例均已高达70%~80%。政策上起主导作用的不再是国家的房改政策而是地方政府的住房制度。1998年国务院宣布将停止实物分房的消息时，除了加大了各地单位抢最后一班车的突击分房的购买之外，也对个人的消费市场产生了极大影响。北京市众多的单位购买量虽仍在总销售中占有约70%的主导地位，但很明显个人的住房消费是在不断上升的，1998年个人住房消费已达58亿元，约150万平方米新房。上海市个人的住房消费量上半年以每天平均277套的速度发展，并将这个发展速度延续到了年底。同时上海市以旧换新的个人住房消费比例已占以房改方法获得旧房人数的50%以上。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。