第13节：发展市场经济是使房地产业成为经济增长点的基本条件(6)

　　从全国35个主要城市的房地产市场和个人住房消费情况对比中发现，凡是市场化进程快的地区，凡是对国家、政府、财政拨款分房依赖度低的地区，其个人住房情况都解决得较好。凡是商品化、市场化进程缓慢的地区，其个人住房消费的情况也相应较差。

　　在发达国家或地区中也并非所有的居民都具备个人住房消费的条件。美国、日本、英国、中国香港等国家和地区的城镇居民个人住房消费的比例大都在50%~70%。目前在中国的部分城市当中，个人住房消费的比例甚至已达到或超过了发达国家的平均水平。这充分说明当中国的住房由政府控制向市场化改革时，其发展速度是飞快的。改革前几十年未解决的问题，改革后十几年就解决了相当大的比例，这也充分说明如果进一步加大改革的配套措施，靠市场化的方式中国完全可以解决城镇中绝大多数居民的住房个性消费的问题。

　　短缺经济中的"发票鸡蛋"

　　40岁以上的中老年人大都印象深刻地记得中国计划经济下商品短缺供应时期的各种票证和专供，从粮、棉、布、油、糖到花生、瓜子都是凭票证供应的，因此也有了凭票证的鸡蛋和高价鸡蛋之说。那时凡是凭票证的按低价供应都是一种最低生活保证的特殊商品（商品的特殊性在于其没有票证的专许权者是不能购买的），凡是不凭票证的按高价供应都是市场化的普通商品（固然由于短缺，有时既不能保证普通商品的供应，也不能保证特殊商品的供应）。改革开放之后，计划经济开始向市场经济过渡，短缺商品开始向供过于求发展，后一辈的人们终于可以从票证约束的时代中解放出来了。

　　改革开放之后，住房这一人生最大的消费商品开始逐步进入居民的生活之中。1998年新的房改政策出台了，一是结束了中国福利住房实物分配的做法，二是出台了经济适用房的政策，三是保留了市场商品房和作为社会保障的廉租房。

　　新的经济适用房再次以特殊商品的身份挤入市场之中，使人们再一次品尝到了计划经济中的"发票鸡蛋"。

　　1. 文件为经济适用房确定了特殊的地位，免收土地出让金，部分减半收费，政府限价，计划发展，交易有准出准入制度。

　　2. 文件为经济适用房限制了发票证的范围，以家庭收入线来控制，同时限定了申报、审批的发票办法。

　　3. 经济适用房由政府组织、监控，并力图解决70%的居民住房。

　　经济适用房不但在购置者身份上增加了票证的专许权限制，同时其产品本身也处于特殊的非法律直接保护而用文件间接保护的地位。

　　如果经济适用房列入了和廉租房同样性质的社会保障系统，那么不论是其产品的特殊地位还是对购买者身份的特殊限制都是必要的。因为在市场化商品经济发展的过程中，社会保障系统本身就处于法律的特殊地位，住房同样在政府无能力全额即时保障的情况下成为有计划分配的短缺供应品，自然应该用一种特殊的票证或准入准出制度来维护。社会保障系统本身就是为特定的居民提供服务的。如此，经济适用房就不应成为市场经济中的主流，也不能称其为市场化的商品。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。