第23节：统计数字中的房地产(2)

　　? 团体购买大幅度下降，个人购买成为主力。除北京外，个人购买占市场的85%以上；

　　? 除上海、深圳、广州、重庆、贵州、福建等部分城市和省区之外，大部分地区销售额下降，大幅度增加的个人购买量小于几乎终止的团体购买量；

　　? 几乎所有城市和地区的房价和租金都在不同程度地下降，新建项目以城市边沿地区和中低价位的房屋为主；

　　? 户型、环境、品位、科技含量已成为除价格之外的重要购买因素；

　　? 部分地区的经济适用房被多数人认可，少数城市的中高档房屋成为销售热点；

　　? 绝大多数地区的房屋补贴政策尚未落实和兑现；

　　? 大部分地区和城市的二级市场尚未放开和进入实际交易；

　　? 部分城市的房价仍被认为是群众购买的主要障碍；

　　? 生产量大于销售的矛盾日益突出，空置房仍在以每年1 000万平方米的速度增长。至1998年年底，全国的商品房空置量已达8 783万平方米，其中住宅商品房6 146万平方米，办公楼805万平方米，商业用房1 288万平方米，占压资金总值约6 000亿元；

　　? 一枝独秀的上海市，2000年1~9月销售商品房1 488万平方米，销售额580多亿元；二级市场旧房置换32 400多套，整体空置量下降38%。

　　住房的需求

　　? 我国城镇居民1998年年底人均住房使用面积约13平方米，居住面积9.87平方米；距中等发达国家的人均占有面积25平方米尚有距离，而与较发达国家的人均占有面积45平方米水平相差甚远，尚有一个较长的发展过程；

　　? 我国城镇现有住房的成套率水平仅为55%，能源配套齐全的成套率约为40%，约有一半以上的现有房屋要重建和改造；

　　? 我国城镇现有家庭人口的分户率在逐年加速，每户4~5人的比例大幅度下降，每户1~3人的比例在上升，每年新增家庭户数约200万户；

　　? 我国城市化比例极低，在提高城市化水平的同时将增加2.5亿以上的城镇人口，按人均住房面积20平方米计算，约有50亿平方米的住房需求；

　　? 现有住房的成新度和科技含量较低，会有大量更换。

　　要警惕的再投资产业

　　? 供应量严重地大于销售量。1987~1998年全国商品房总的销售额为10 000亿元（不含自建房屋），目前市场空置的房屋已达6 000亿元；

　　? 1996~1998年高峰销售期的年销售额约为1 800亿元，连续6年每年的投资额为3 000亿~4 000亿元，如果市场需求没有暴涨，每年的投资额需要两年的消化时间；

　　? 1997年年底已批准待开发和已开发未建设的土地约3.2亿平方米，如按平均容积率1∶3计算，约可建9.6亿平方米建筑；

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。