第29节：从美国的房地产市场看中国(1)

　　世界上最著名的几起地产开发商破产的事件早已告诉我们，"量力而行"远远重于"盲目发展"。企业的强弱并不完全由其销售总额的高低决定，销售额仅代表了企业的生产能力和规模。在中国的经济环境更加市场化之后，中国必将产生更多的能进入世界500强行列的企业。

　　（原载于1999年10月14日的《北京青年报》）

　　从美国的房地产市场看中国

　　美国是唯一未在第二次世界大战中发生大规模本土战争的国家，因此其住房建设政策和情况都不同于其他"二战"后需对城市进行重建的国家。美国的土地资源、人口和经济发展情况均在住房建设上处于全球领先地位。研究美国的住房发展和房地产市场情况对我国房地产市场的未来发展具有极其重要的意义。

　　20世纪60年代末美国成套住宅总套数已大于城市居民总户数，已具备了为每户居民提供一套以上成套住宅的条件。20世纪70年代美国就提出了"每个房间的使用率超过一个人为过度拥挤"的公众住房标准。20世纪90年代初美国人均居住面积已大于48平方米，套均建筑面积大于175平方米，住房消费满意度大于70%，户均拥有2套以上成套住宅的比例大于居民总户数的10%。可以说美国的住房消费水平已处于全世界的领先地位。

　　经济学家在分析房地产市场的发展阶段时，一般都认为在人均国内生产总值超过2 500美元后，大多数国家已将解决住房问题的重心，从扩大住房面积的增量转移到了提高住房的质量上（包括合理的住房面积、合理的住房功能、优质的居住环境、现代化的设施条件等）。住房开始变成实现自我价值、体现富裕、进行社交活动和丰富居住生活的场所，同时成为家庭财富的重要组成部分。而人均国内生产总值超过3 500美元的国家则开始拥有第二套消费性度假住所。当一个国家人均居住面积大于25~35平方米时，这个国家的房地产业就从高速增长期进入了调整期，成为以拆除、更新旧有建筑和满足新增家庭为主的非支柱产业。当一个国家人均居住面积大于35~45平方米时，这个国家的房地产业就进入了"夕阳"行列。几乎所有国家的宏观经济调控政策都以这样一种经济运行规律来防止房地产和住宅建设的过热发展。中国也有人担心目前住宅建设的高速发展状况，并且提出了防止过热的预警。而美国房地产市场发展的情况却给了我们另一种启示。

　　1997~2000年美国住房的销售额占国内生产总值的13%~17%，其中2000年现有住房的销售额占到国内生产总值的14%。新建房屋和旧房屋的销售合计每年的销售额可达到14 000亿美元。其中1997~2000年每年新竣工住房160万套，相当于价值3 250亿美元。商业房地产和民用房地产的销售以及相关的花费约占国内生产总值的20%。毫无疑问，虽然美国的人均国内生产总值和人均居住面积都在全球处于领先地位，但房地产业仍然是美国经济繁荣的支柱产业之一。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。