1.1　1968年至1974年的地产循环周期

    1968年，危机过后，香港政局转趋稳定，市民对香港经济前景的信心恢复，那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期，香港经济迅速复苏，工业化进程亦趋完成，除纺织、制衣外，电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展，旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金，尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入，这些资金和热钱大量投入股票、地产市场，香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。
    香港的股票市场，最早可追溯到1891年2月3日香港第一个证券市场——香港股票经纪协会成立（该协会于1914年易名为香港证券交易所）。1921年，香港第二个证券市场——香港证券经纪协会成立。1947年3月，这两个机构合并，成为香港证券交易所有限公司，这就是后来四会时代所称的“香港会”。长期以来，香港会一直垄断了香港的股票市场，该会会员大部分是外籍人士和少数通晓英语的华人富商，而上市公司则主要是外资大行。
    60年代后期，许多新兴的华资公司已粗具规模，对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而，当时香港会规定的上市条件极为严格，不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下，1969年12月17日，香港华商世家李冠春的公子，被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人，创办了远东证券交易所有限公司，俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断，吸纳大批华资公司挂牌上市，结果开业仅一年，成交额已高达29亿元，占当时香港股市总成交额的49%。其后，远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场，大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。
    远东会的成功，刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月，由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立，形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立，一方面顺应社会潮流，满足新兴工商企业对上市的殷切需求；另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣，加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入，形成了70年代初期的股市狂潮。据统计，反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点（1964年7月31日为基准日，该日指数是100点），此后节节攀升，到1971年底收市报341.36点，在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起，香港股市进入狂热阶段，升势加速，1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点，短短一年多时间升幅高达5.3倍，每月复合增长达13%之多。〔1〕
    在这种历史背景下，香港地产业与股市呈同步发展趋势，从1968年开始复苏，到1973年达到高峰。1968年，房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机，发展商大幅减少投资，压缩经营，新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降，到1969年跌至7 618个，仅及高峰时期的1/4，不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面，从1967年到1969年期间，香港共售出私人住宅单位48 673个，远超出同期建成的单位数目34 626个。这样，以往积压的楼宇便乘势销出，令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。
    这一时期，由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%，香港物价全面上涨，在建筑成本中，工资普遍上涨30%以上，水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例，新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%，实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素，推动了香港楼价、租金的上升。
    首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起，位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均开始急升。1969年初，高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元，其后节节上升，到1970年底已普遍升至160元至200元，两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因，是60年代中后期楼宇供应量大幅减少，期间，随着经济的复苏繁荣、股市的急升，大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构，派驻香港的高级职员增加，对高级住宅、花园洋房的需求殷切。
    在高级住宅的带动下，中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇，每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元；每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元，升幅约1倍左右。这一时期，由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨，吸引了不少低下层市民入住，故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。
    楼价的上升带动租金的全面上涨，港府于1970年6月颁布租金管制条例，不过并未能阻止租金的升势。据估计，在其后的3年间，非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中，唐楼平均飙升130%，小型洋房飙升200%，大中型洋房升幅接近300%。结果，港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例，规定从7月1日起，凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结；被冻结租金的业主，均不得对住客加租或迫迁，否则将予以处罚。
    在商业楼宇方面，由于供不应求，租售价格亦全面上升，以甲级写字楼租金为例，1968年月租每方尺1.24元，到1973年已上升到月租每方尺4.97元，5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼，月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵，部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环，甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升，尤其是繁盛地区的商铺，升势更为凌厉。当时，普通地区商铺月租每方尺约5元至6元，繁盛地区15元至30元，而尖沙咀旅游区则高达100元，出售价格多以月租的100倍计算，即月租5 000元的铺位要价50万元。
    这一时期，分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺，这是香港工业化的结果。据统计，从1970年到1973年的4年间，新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺，租售出去的面积亦达平均每年555万方尺，这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过，由于供应超过需求，租售价格升幅远不如其他楼宇，空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。
    楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期，土地拍卖价格屡创新高，其中最瞩目的，要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月，置地在官地拍卖会上，以2.58亿元的高价，投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地价4 868元，创香港有史以来的最高地价纪录。当时，置地在竞投该幅土地时，美资财团曾虎视眈眈，摆出势在必得的架势，事后又扬言要控告拍卖官，说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍，而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。
    1973年春地产高峰时期，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响，不断攀升，楼花炒卖，异常活跃。当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保存楼宇收租；而买家的要价更漫无标准，出现了有买家无卖家的局面。这时期，股市亦弥漫着一片狂热情绪，股民“只要股票不要钞票”，一窝蜂地投机股市。当时，汇丰银行大班桑达士曾提醒市民，股价已升到严重脱离实际的高度，投资者应持谨慎态度。可惜，桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。
    地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于酿成股市危机。1973年3月以后，以发现假股票事件为导火线，触发股民恐慌性抛售，大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施，包括向股票交易征税，实施租金管制、收紧信贷等，更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点，到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日，恒生指数跌至150.11点低谷，已不及高峰时期的1/10，股市损失惨重。紧接着，1974年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，地产业遂再次陷入另一个低潮。
    1973年，港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满，需重新续约换契。其中，仅新九龙就多达4 800多幅，上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定，这些土地的续约换契，须按市值补交地价。然而，当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平，若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重，对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日，港府制订官契条例，规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期，重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。