1.2　第一次升浪： 1985年至1989年（2）

    
    （4） 地产市场趋向国际化。长期以来，香港地产市场一直由本地的英商和华商主导，1980年代初地产高峰期，东南亚资本亦一度大举进军香港。不过，80年代中后期，澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港，香港地产市场的国际化进程明显加快。其中，以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力，1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场（即后来奔达中心），曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划，尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间，日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期，台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动，购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计，这一期间，海外投资者参与交易的物业，以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。
    这一时期，推动香港地产业蓬勃发展的原因主要是：
    （1） 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后，香港政治前途明朗化，这一时期，中国对外开放扩大，香港作为亚太区国际金融贸易中心，以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强，刺激外商来香港投资或设办事处，增加了对高级写字楼和住宅的需求。
    （2） 经济增长强劲。1985年以后，港元跟随美元贬值，带动港产品出口大幅增加，并刺激香港经济恢复强劲增长，各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10%，人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上，高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费，市民置业欲望和能力均大大提高。
    （3） 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落，1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后，香港银行公会曾5次减息，令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半，而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间，银行竞争激烈，放宽了楼宇按揭的条件，这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。
    （4） 海外资金大量流入。80年代中期以后，香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板，海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处，扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年，海外投资香港物业达到历史高峰，全年上亿元的物业交易逾100宗，涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告，置地公司写字楼物业的租户中，70%是来自香港以外的海外国际性机构，外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。