2.4　新世界发展-以地产为主，向多元化发展..

    20世纪80年代初，郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划，其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间，新世界再接再厉，展开了一连串庞大地产发展计划，包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业；1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心；1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作，发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园；1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期；1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。
    其中，最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月，就在中英正式签署联合声明之际，郑裕彤与香港贸易发展局达成协议，由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议，新世界毋须补地价，在计划完成前，新世界代香港贸易发展局支付租金，每年不多于600万元，并付该局7 500万元营运费，计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公，其余物业业权则属新世界。〔11〕
    香港会展中心占地33.5万方尺，包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心，以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼，以及一幢酒店式豪华住宅大厦，总楼面面积440万方尺，规模比3幢交易广场合起来还大一倍，或相当于近6幢汇丰银行大厦，堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工，到1988年11月完成，历时3年9个月。1989年11月，英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港，为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一（其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心），它与尖东的新世界中心隔海相望，不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩，而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。
    新世界与新地相似，其业务扩张亦首先从集团内部开始，由地产业带动起来的业务，首先是集团的建筑工程，包括建筑、打桩、冷气工程等。该公司旗下的协兴建筑有限公司，是香港著名的建筑公司之一，自1960年创办以来已完成数百项建筑工程，代表作有九龙丽晶酒店、新世界酒店、美丽华酒店、富丽华酒店、奔达中心、阳明山庄、香港会展中心等。新世界属下的景福工程有限公司是香港最大的冷气、防火、水管及电器综合安装工程公司之一。集团的配套附属公司还有松电工程、佳定工程、富士（中国）装饰工程等，可以对现代化建筑物包括商业大厦、酒店及高级住宅，由工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。
    1989年1月，郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝，从一线退下，仅担任董事局主席一职，而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期，新世界采取了急进式的投资策略，连环出击，在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务，包括将亚洲电视的持股量增至47.5%、透过换股取得香港兴业16%股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化，以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等，迅速发展为多元化的地产大集团。
    然而，连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元，而盈利增长则大幅放缓，截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元，比上年度减少近10%，主要原因是所收购的项目，大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期，新世界发展逐渐陷入低潮，其股价亦被抛离大市。
    1991年，郑裕彤眼看形势不妙，重新部署公司策略。他首先展开一系列减债行动，将部分收益低或价格合理的资产出售，包括将所持永安集团27%股权出售，套现7亿元；又将旗下物业如美孚商场铺位、车位及部分物业以及梅道12号部分权益出售；甚至将被喻为郑氏“皇冠上的钻石”的香港会展中心会景阁豪华住宅也变卖套现。1992年新世界又先后发行零息债券及认股证，集资逾8.5亿元。这样，新世界的债务从最高峰时期的约90亿元逐渐降至30亿元至40亿元的合理水平。
    在具体发展策略上，新世界亦作出调整，强调以地产为主，但同时继续多元化发展，尤其是电讯、基建及酒店；以香港为基地，但亦重视向中国大陆及海外的投资。前段时期，新世界由于大举投资非地产业务，错失了两年趁低大量吸纳地产的良机，这时亦决心重返老本行，加强地产发展及投资，如与香港兴业合作重建荃湾中国染厂旧址，发展大型私人屋；与地铁、湾仔循道会教堂、花园道圣约翰教堂等机构合作，改建或发展新地产项目；以及兴建香港会展新翼等等。期间，新世界更大举投资中国内地地产业，尤其是在基建、安居工程和旧城重建方面占据战略性优势。〔12〕
    经过数年努力，新世界发展终于度过低潮，再度取得发展。1995年新世界?度跻身香港四大地产上市公司之列。不过，经过是次挫折，新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。