2.7　会德丰/九龙仓：用尽地积比率

    会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期，是香港大型的综合性企业集团之一，大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一，而九龙仓则是置地的联营公司，在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年，包玉刚部署“弃舟登陆”，先后收购了九龙仓和会德丰，其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中，会德丰前称隆丰国际，是集团的上市旗舰和控股公司，会德丰持有九仓的控股权，后者作为大型综合企业，重点发展香港地产、酒店、电讯及基建；会德丰并持有上市地产公司新亚置业（前称置业信托）和联邦地产，分别专责地产投资及地产发展。
    80年代中后期以来，会德丰系在地产业的重点，是透过改建或重建九仓旗下原有物业，用尽地积比率，扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂，早在70年代已列入发展计划，不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇，由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局，被委派接手电车厂址的重建发展，吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区，要求公司重新检讨。1980年及1985年，包玉刚先后收购九仓、会德丰，该项计划便一再押后。
    1988年，吴光正出任九仓董事局主席，时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦，以及一座16层高的综合性商场，共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位，总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年，于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏，外墙以花岗石及无框玻璃建成，墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙，大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场，广场一角设有大型钟楼，其美轮美奂的外观傲视同侪，立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价，整项投资仅建筑费24亿元，而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元，可谓相当成功。
    就在时代广场兴建的同时，九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成，为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开，将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼，为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积，以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计，1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺，已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。
    1989年，会德丰系亦开始加强地产发展的业务，初期以旗下的联邦地产作先锋，与信和等集团合作，在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年，九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄，地产发展业务渐见活跃。1993年，会德丰系大举出击，当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团，夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺，计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场，总投资近55亿元，平均每方尺楼价约3000元，整个计划于1997年8月完成。1994年，会德丰系再接再厉，以35亿元高价再下一城，夺得深井海旁生力啤酒厂址，该幅土地面积近50万方尺，计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中，会德丰已成为香港活跃的地产发展商，1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个，在香港十大地产发展商中排名第六位，仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。

本文摘自《香港地产业百年》

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