1.4　第三次升浪： 1995年至1997年

    1994年第一季，香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节，社会上要求政府加以干预的呼声日高，1994年3月30日，港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施，并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是：
    （1） 加快发展天水围200公顷政府土地的基础设施建设，以配合新建房屋；
    （2） 加快发展私人机构的土地库存，邀请私人发展商提交计划对其土地库存提供基础设施；
    （3） 加快香港房屋委员会的建屋速度，包括提供足够的额外土地及基础设施；
    （4） 为土地发展公司和房委员提供贷款，改善其资金流动，使它们可以将更多商住单位推出市场。
    1994年6月，港府正式公布遏制楼价首阶段措施，
    内容主要包括增加土地供应、房屋供应、综合检讨规划及发展程序，继续打击投机活动、保障消费者等。
    当时，港府声明，这仅是第一阶段措施，若不奏效，将在第二阶段实施更严厉措施，结果，居高不下的楼市应声下调。这一时期，香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱，从1994年第2季至1995年第3季，香港楼市从高峰回落，作为房地产市场上升动力的住宅楼宇，其售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ，商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞，租售需求均呈下降，不少店铺在空置后很长时间才觅得新户，部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津，不少发展商已搁置工业楼宇发展计划，申请改为工商用途的个案不断增加。
    经过一年半的调整，到1995年第四季，香港地产市道开始复苏。这一时期，香港经济表现渐趋好转，银行利率，尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出，特区政府班子组成，香港政治前景趋向明朗，投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧，转变为一种对新投资机会的憧憬，在种种利好因素的刺激下，海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场，香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。
    这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年，楼市表现尚见平稳，然而从下半年起，豪华住宅的交投转趋畅旺，一些豪宅名厦，诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁，以及阳明山庄等，均成为市场追捧对象。其中，帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录，而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅，亦以每方尺17 000多元易手，成为同区分层豪宅成交的指标。
    在楼市交投畅旺的气氛下，部分发展商乘势以低价推出豪宅新楼盘，包括火炭的骏景园、元朗加州豪园系列、将军澳新都城、北角港运城、荃湾愉景新城、京士柏帝庭园、屯门恒丰园、怡峰园以及大埔御峰苑等，结果市民蜂拥认购，发展商乘势加推及加价，仍无碍认购热潮，炒风再度转盛。其中，京士柏帝庭园一个排队轮购的筹价高达130多万元。据统计，1996年，豪宅售价的平均升幅达30%至40%，其中，港岛半山一些热门豪宅升幅甚至超过50%。在豪宅的带动下，各类楼宇售价均告上升，中小型住宅楼宇升幅约20至25%，甲级写字楼约20%，商铺约10%，而工业楼宇则持续处于消化、调整阶段。
    踏入1997年，在经济蓬勃发展（首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%）、股市节节攀升（恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点）的整体形势下，香港地产市道更见炽热，年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售，传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售，约值楼价的2成。1997年上半年，豪宅售价平均再攀升约3成。
    豪宅楼价的飙升亦带动了整体物业市场。1997年初，新鸿基地产推出将军澳东港城首批304个住宅单位，在3日内竟获27 132个登记，打破新楼盘登记有史以来的最高纪录，超额登记88.2倍，冻结市场资金94.96亿元。在写字楼方面，1996年11月，地产商希慎兴业以36.4亿元向华人置业购入中区优质写字楼娱乐行，创下每方尺楼价17 000元的纪录。1997年中，位于金钟的远东金融中心楼价每方尺升至17 500元，比1996年同期大幅上升6成以上。
    这一时期，港府在卖地方面亦屡创佳绩。1996年3月，新地、恒基合组财团，以47.25亿元夺得红磡湾填海区内地段一幅非工业用地。1997年3月，信和置业联同大股东黄氏家族，以118.2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地，创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后，面临撤退的港英政府再分别以55亿和60.6亿元的价格，售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。
    这次地产升浪的高峰在1997年6月，换言之，香港楼市是以历史性高位迎来香港的回归的。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。