1.3 第二次升浪： 1991年至1994年（2）
随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散，香港的商场、店铺市道亦有不俗表现，尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看，自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后，该区人流量急增，吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店，令该区店铺租金急升。1994年初，香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中，铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。（见表5.3）铜锣湾香港大厦一个商铺，有买家出价每方尺19万元，后因业主惜售而搁置。这一阶段，香港地产市场需求畅旺，价格大幅攀升的原因，主要有以下几点：
（1） 香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。踏入90年代，在亚太经济，尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下，香港经济保持持续繁荣，增长率平均每年达5%。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元，已超过英国、加拿大、澳洲，在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业，市民的收入不断增加，置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而，受到地少人多基础条件的制约，香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。（见表5.4）市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显，对大中型住宅提出更大的需求，这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。
（2）外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放，香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要，日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好，海外资金和雇员注入，早期外流的资金和移民亦源源不断回流，对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例，1984年至1990年期间，香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米（215.28万方尺），到1992年至1993年期间，每年吸纳量猛增到50多万平方米（538.20万平方米）。这一时期，中国扩大对外开放，内地驻香港的中资机构发展相当快，中资在地产市场大举投资，亦推动了市场畅旺。1992年，中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢，掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。
（3） 银行存款利率偏低和通货膨胀高企，负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来，银行利率跟随美元利率走势，节节下调，期间通货膨胀偏高，90年代初一度高达13%，因此，自1987年以来，香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例，3个月定期存款利率仅3.5厘，最优惠利率6.75厘，住宅按揭利率8.5厘，而通胀率则高企8.5%，换言之，存款人的存款每年实质亏蚀5%，贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市，买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境，而且成为保值、增值的理想投资工具。
（4） 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下，香港楼价连年上升，且升势愈来愈猛，反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势，真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降，只好利用银行贷款提前实行购楼计划，投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润，从而形成非正常的市场需求，进一步推高楼价。
在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。 自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。
（1） 香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。踏入90年代，在亚太经济，尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下，香港经济保持持续繁荣，增长率平均每年达5%。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元，已超过英国、加拿大、澳洲，在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业，市民的收入不断增加，置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而，受到地少人多基础条件的制约，香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。（见表5.4）市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显，对大中型住宅提出更大的需求，这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。
（2）外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放，香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要，日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好，海外资金和雇员注入，早期外流的资金和移民亦源源不断回流，对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例，1984年至1990年期间，香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米（215.28万方尺），到1992年至1993年期间，每年吸纳量猛增到50多万平方米（538.20万平方米）。这一时期，中国扩大对外开放，内地驻香港的中资机构发展相当快，中资在地产市场大举投资，亦推动了市场畅旺。1992年，中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢，掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。
（3） 银行存款利率偏低和通货膨胀高企，负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来，银行利率跟随美元利率走势，节节下调，期间通货膨胀偏高，90年代初一度高达13%，因此，自1987年以来，香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例，3个月定期存款利率仅3.5厘，最优惠利率6.75厘，住宅按揭利率8.5厘，而通胀率则高企8.5%，换言之，存款人的存款每年实质亏蚀5%，贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市，买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境，而且成为保值、增值的理想投资工具。
（4） 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下，香港楼价连年上升，且升势愈来愈猛，反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势，真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降，只好利用银行贷款提前实行购楼计划，投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润，从而形成非正常的市场需求，进一步推高楼价。
本文摘自《香港地产业百年》
在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。 自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。