财富井喷：中国房价的非泡沫性（1）

2013-10-21 09:16:21

　　房价暴涨就让各色人等众口一词地说房地产是大泡沫，但是不能把泡沫与暴涨简单地等同起来，要看到的房价暴涨的同时，中国的实际GDP也是暴涨的，而且上涨的幅度超过房价，GDP增速超过房价增速难道不是对于房价的非泡沫性最好的注释吗？而日本在《广场协议》后近5年时间里，地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右，日本的房地产泡沫的时候房价的增长与GDP的增长是明显脱节的。而近几年来居民储蓄存款每年增速20%，也是超过这些年来房价的平均增幅的，居民储蓄存款一年就新增几万亿之巨，目前的总量约40万亿。而2009年是房贷增量最大的一年，个人房贷余额也仅仅新增了1万多亿而已，总量才四万多亿，也就是说个人房贷余额的总量才仅仅相当于一年的居民储蓄存款增量，这里还没有计算企业存款的增量，企业存款里面的民间资本和老百姓持股也是有不少份额的。而中国的广义货币M2放量增长，2007年12月末，M2余额为40.34万亿元，到2011年5月已经是接近80万亿了。这样的货币增长量面前，房价又怎能下降呢？因此对于中国所谓的泡沫问题绝对不能人云亦云。

　　中国房价暴涨但是核心城市核心地区的拆迁户是有钱买房的，大家可以看到房价背后经济支持的端倪，而对于各方叫嚣的中国金融和房地产泡沫严重，有一个数据很能够说明问题：中国人民银行公布《2009年中国区域金融运行报告》(下称《报告》)显示，截至2009年年末，全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元，但个贷不良率持续下降，仅为0.6%。我们从这样的数据就可以看到中国的房地产远远没有达到世界金融危机和次级债危机的水平，以中国这样的存贷利息差，中国的房贷才0.6%的不良率就是毛毛雨，同时与GDP相比，占GDP10%出头的总房贷也是非常安全的，即使是只计算普通人的总收入，这样的数额也是不高的。根据全国总工会第六次职工调查所获资料数据：2008年7.75亿普通劳动者的劳动收入只占GDP的29%，平均年收入11277元，也就是年总收入8万多亿元。房贷总额只不过是

　　他们收入的一半，而平均十多年的贷款期每年的还贷远远低于统计中的数据，这里还没有计算财产性收入和老板、老总等富人的收入，中国房地产的真实问题是地区间的不平衡导致某些地区的房价过高和泡沫。房地产是否有泡沫可以从金融风险角度来看，金融风险从房地产占金融资产的比重有清晰的指标，全社会银行信贷资产总额中直接间接进入房地产行业的比重是否超过或者是接近60%，这就是美国次贷危机和日本泡沫破灭前夕的状态，目前为止房地产业占银行信贷资产总额的比重按照房贷总额4万多亿计算还不到20%，属于很安全没有泡沫的阶段。

　　还有很多人提到中国的房地产总价值达到了惊人的90万亿，这样的估值超过中国GDP的2倍，是日本房地产泡沫最高时期的水平，远远高于美国。但是美国的土地人均占有量远远超过中国，而且美国是乡村居住方式，因为没有集中供热和在车轮上生活，这样的居住方式意味着极高的资源消耗，中国是无法比的；而日本我们要看到的是其房价低的重要原因是粮食价格高昂，粮价高昂也就意味着日本人的恩格尔系数并不低，如果日本的粮价与国际接轨，如果日本的粮价所占有的支出达到中国的水平，日本的房价肯定要超过香港的水平！更有一点就是在中国经济的现阶段，老百姓的主要财产就是房子而不是经济发达后的多元化财产，老百姓的自我服务没有变成第三产业的GDP，美日的第三产业的比重是超过中国一倍以上的。再有就是中国的通胀压力和国民的保值投资渠道匮乏，根据国家统计局发布的数据显示，2011年5月份我国居民消费价格(CPI)同比上涨3.1%，进一步拉开了与一年期银行存款利率2.25%间的差距，继续延续着居民储蓄负利率的格局。这样出于老百姓财产保值的需要，国内房价也要有一个透支价格的过程。还要看到中国正在进行工业化而美国、日本等国都是工业化终结的后工业化社会，美国也是从同样的历史过程中走过来的，当年美国工业化的时候，美国帝国大厦的每平米造价按当时的购买力是与一辆福特轿车相当的，而帝国大厦的总造价若以白银计算超过一亿两，以银价的低点计算甚至超过2.5亿两，是我国当年超过美国太平洋舰队规模的北洋水师的2000万两白银造价的10倍！

本文摘自《房势》

　　房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。