填充泡沫：中国的工业化与房地产（1）

2013-10-21 09:05:20

　　认识中国的房地产问题离不开对中国发展和工业化、城市化的认识，中国的工业化是分多个阶段的，现阶段的特点对于房地产的走向异常重要。房地产即使是有泡沫，对于这样的泡沫也不一定就必须要刺破，而泡沫是可以填充的，经济发展对于房地产的一个重大作用就是填充泡沫，中国的经济高速发展是可以快速填充泡沫的，因此我们应当更多地关注发展而不只是盯着泡沫，泡沫不是问题，只有社会发展停滞的泡沫才是问题。

　　中国改革开放以后到1994年最多为工业化初期阶段，此阶段国际一般标准的城市化率为20％—30％，但我国1978年、1980年的城市化率分别为17.9％和19.4％，均不到下限20％。从1995年开始到目前为止我国均处于工业化中期阶段，此阶段国际一般标准的城市化率为30％—55％，我国1995年的城市化率为29％，1996年城市化率才首次超过30％，达到30.5％。更根本的是中国是从1984年才开始工业化，从1978年到1984年是中国减贫最快的阶段，贫困率从30%降低到14%，经济增长率达到惊人的15%，其中35%来自农业的经济增长，农业对于经济的贡献率之大举世罕见。从1978年到1984年，小麦年增产达到8.2%，水稻达到4.5%，使得中国彻底解决了粮食问题，为日后的经济腾飞提供了基础。所以中国的粮食安全是国家根本利益。而在这个阶段中国人住房主要是城市福利分房和农村的宅基地，是没有住宅商品化的，而且中国的城市住宅极其紧张，北京人均8平米而上海是人均6平米，年轻人结婚已经接受没有房子与老人挤在一起的现实，双人上下铺的架子床就是那个时候的产物，其拥挤程度是现在的蜗居和群租都赶不上的。而到了90年代前后是中国开始有房地产的肇始，当时北京万通新世界中心的售价是3000-4600美元，且不说美元的黑市高价，就是按照官价兑换后的房价就当时而言也是天文数字，其房价收入比远远高于现在，扣除通胀因素是现在房价的很多倍。其后中国房地产有一个硬着陆的过程，房价降低有限但是老百姓的收入大增，货币甚至有通缩的压力，这样的房市的牛市拐点就发生了，时间也差不多是4年，因此中国的房地产市场拐点与工业化的阶段和周期是高度相关的。

　　依据《中国工业化进程报告——1995～2005年中国省域工业化水平评价与研究》（社会科学文献出版社出版）蓝皮书，通过对中国工业化进程的综合评价分析，如果将整个工业化进程按照工业化初期、中期和后期三个阶段划分，并将每个时期划分为前半阶段和后半阶段，目前中国已进入工业化中期的后半阶段。根据对中国工业化的综合评价，1995年中国工业化水平综合指数为18，表明中国还处于工业化初期，但已经进入初期的后半阶段；到2000年，中国的工业化水平综合指数达到了26，这表明1995~2000年的整个“九五”期间，中国处于工业化初期的后半阶段；在2002年，中国的工业化进入中期阶段，工业化综合指数达到了33分，如果认为从工业化初期步入工业化中期，具有一定的转折意义的话，那么，“十五”期间的2002年是中国工业化进程的转折之年；到2005年，中国的工业化水平综合指数达到50，中国工业化进入了高速增长阶段。另外，这一点，也与大多数研究认为世纪之交中国处于工业化中期阶段的判断基本相同。从静态计算，如果在未来中国能够保持“十五”期间中国工业化水平综合指数4%~5%的年均增长速度，到2015~2018年中国工业化水平的综合指数将达到100，中国工业化将基本实现，这与国家提出的到2020年的长期现代化战略目标要求是相符合的。即使按照“九五”和“十五”整个10年间中国工业化水平综合指数的年均增长速度3.2%推算，到2021年，中国的工业化水平综合指数也将达到100，中国将实现工业化。（本文数据、资料来源于《中国工业化进程报告——1995～2005年中国省域工业化水平评价与研究》第19～43页）

本文摘自《房势》

　　房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。