第1节：从房地产看中国社会与经济制度的变革(1)

　　 第一部分 统计数字中的房地产

　　从房地产看中国社会与经济制度的变革

　　从1980年中国开始有了第一家房地产企业至今，在20多年的历史发展过程中，房地产在中国社会与经济制度的变革中，发挥了巨大的推动作用。但至今房地产业仍未被国家或多数城市政府明确为支柱性产业，对此世界内外众说纷纭，看法不一。其实房地产早已不再是单一产业，而已经是中国社会与经济发展中最重要的环节了。中国没有任何一个行业能像房地产业那样对中国经济发展起到引起制度变革的作用。

　　一个国家要实现现代化，必须具备高度的城市化水平、各种产业生产与服务的工业化水平，同时还要具有高度的社会商品与资源交易市场化程度以及社会分配的完全货币化。而房地产是唯一与这社会制度的"四化"程度密切相关和最终决定这"四化"水平的产业，也是中国尚未完全市场化和货币化分配的产业。

　　房地产业推动中国土地制度的变革

　　最初的农村实行土地承包制并没有引起宪法的修改，1979年的《中外合资经营企业法》第一次使国有土地可以有偿使用和有价流通，并引起了宪法中的土地制度变更。而真正使土地成为商品进行交易的则是房地产的发展。计划经济中的土地无偿划拨使用给商品房市场的价格和利润提供了极大的增长空间。土地的有偿使用更进一步变成了国有土地的出让。出让制度的实施使土地制度发生了重大变革。

　　中国20多年改革的重点之一就是打破"一大二公"，形成巨大和先进生产力的基础就是允许生产资料的私人拥有。而生产资料的私有则只能从土地使用权的私有开始。土地使用权的私有开始于农村的土地承包制，但在宪法中的修改则首先源于《中外合资经营企业法》中的土地有偿使用。对外开放中首先允许合资企业的土地使用权私有化，直至土地使用权的出让。

　　土地的出让制度、房地产业的立法使土地可以成为商品而自由地买卖和转让，市场化的土地流通解决了资源的最佳配置问题，从而发挥出了土地利用的最大价值和建立生产力高速发展的生存基础，使农村土地的承包制中未能有效解决的土地资源流通问题在房地产的商品化中得到了解决。

　　通过对中国历代王朝生存过程的研究可以发现其政治体制、经济体制的变迁都以土地制度为基础，并围绕着土地问题展开了一系列的军事与农民起义的战争。中国现代制度的改革必须以土地制度的改革与变化为生产力发展的起点，并且由此带来一系列的社会与经济制度的变化。

　　政府财政收入结构的变化

　　当土地成为商品时，其生产资料地位的转化，同时使土地成了财富。出让制度和有偿使用在土地均为国有的条件下成为各级政府自然产生的巨大财富。土地的资源收益成为各级政府特别是城市政府的不列入人大预算监控的额外收益。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。