2.2 新鸿基地产：“地产巨无霸”

    与长实的“对外扩张”明显不同，新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后，新地围绕地产发展向上下游拓展业务，除收购原有的建筑、管理服务公司外，还相继开设保安消防设备工程、设计工程（则师楼）、机械电机工程部门等，又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期，新地已拥有附属及联营公司超过100家，包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家，旗下上市公司新城市（新界）地产有限公司又拥有附属、联营公司35家，形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团，成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。
    新地主席郭得胜，是香港地产业有名的“大好友”。80年代初，香港前途问题浮现，投资者信心不足，但郭得胜则明确表示： 毋须担心1997。他对记者指出：“对1997年新界租约问题，或地契年期问题，我们全不理会，也不用担心，因为这是（中国）政府与港府的问题，而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的，只要积极去干，为市民提供更理想的居所，就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发，香港地产市道低迷，郭得胜明确表示：“除了在内地投资之外，新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针，依然是立足香港，在这里发展。”〔8〕
    由于看好香港地产业长远前景，新地往往能在形势不利时期，以“人弃我取”的投资策略，紧扣地产市道循环，将每次危机视作趁低吸纳土地的良机，结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间，香港地产崩溃，新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成，然而，新地在此期间仍大量吸纳廉价土地，到1984年6月，新地的土地储备达到1 140万方尺楼面，估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年，地产业复苏，新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨，不计较个别地盘的成败得失，致力于资产负债平衡，在维持庞大土地储备的同时，又保持大量现金，因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。
    长期以来，新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司，售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此，它极重视增加土地储备，在整个80年代，新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺，1999年更达到5 060万方尺，一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投，亦非在市区收购旧楼，反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地，如马鞍山、深井、元朗等地，成本不高。80年代以后，香港市区土地几已发展殆尽，新界遂成为发展首选，其时新界新市镇已逐步开发，交通网络亦日趋完善，地价因而上升。新地由于早着先机，已持有相当理想地段，故楼宇落成后，不独景致交通理想，售价也不太昂贵，自然深受买家欢迎。
    新地发展出售的物业，在地区上非常广泛，遍布港九新界各个角落，在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦，在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才，及准确的市场调查，新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过，新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示：“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇，未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划，提供中小型住宅，以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。
    新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代，由于经济繁荣、市民收入增加，人们对居住环境及面积的要求亦提高，以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变，新地逐步转向发展高质素的大型屋，单位面积在500方尺至1 000方尺之间，并设有住客俱乐部，极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋，如雅典居、加州花园、加州豪园等，设计风格上配合移民的回流，结果大受欢迎。新地推出的楼宇，往往成为市场中的名牌。
    20世纪80年代初，新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展，开始在各新市镇中心兴建大型综合商场，作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺，耗资逾10亿元，80年代初动工，至1984年落成，是沙田新市镇最庞大的商业建设，场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施，还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物，成为香港最受欢迎的商场之一。
    受到沙田新城市?场成功的鼓舞，新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场，以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期，新屯门中心，新都会广场，荃湾广场，上水广场，东九龙广场等，总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠，所有商场均位于港九新界各区最优越位置，极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略，与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合，可谓相辅相成，相得益彰。从1992年到1998年，新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首，堪称香港的“地产巨无霸”。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。