3.3　新鸿基地产：“楼宇制造工厂”

    与长江实业齐名的是新鸿基地产，新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立，商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜（1911~1990年），原籍广东中山，早年随父经营洋杂批发，抗战爆发后避居澳门，开设信发百货商行。战后移居香港，在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来，郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权，当时适逢香港制衣业崛起，生意滔滔不绝，其销售网络扩展到东南亚各地，赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。
    1958年，郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司，开始向地产业发展。1963年，郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营，将永业结束，各投资100万元创办新鸿基企业有限公司，郭任董事会主席，冯、李分任副主席，当时员工仅10余人，规模很小。而“新鸿基”的命名，则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。
    60年代，正值香港中小型工厂蓬勃发展之际，新鸿基成立后，郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期，新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟，而且雄霸多层工业大厦市场，从1965年到1972年，新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元，换言之，平均每年的售楼营业额高达7 000万元。
    70年代初，新鸿基企业的规模日渐扩大，郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基（集团）有限公司”，计划在香港上市。稍后，“三剑侠”开始分道扬镳，冯景禧早于1969年创办新鸿基证券，转而向证券业发展；李兆基则自立门户，成立恒基兆业有限公司；郭得胜则继续主持新鸿基（集团）的大局。1973年3月16日，郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆，遂改名为新鸿基地产发展有限公司。
    新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市，当时新地的法定股本是3亿元，实收股本约2.27亿元，每股面值2元，以每股5元公开发售2 000万股新股，集资1亿元，结果获得超额10倍认购。当时，新地已颇具规模，拥有23个发展地盘，占地面积达30万方尺。上市首年，新地的纯利为5 128万元，比预期利润高出五成。
    新地上市后，即利用所筹集资金大量购入地皮，其中，大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度，新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺，可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备，以地产发展为主，强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘，每年亦能依据既定程序完成若干发展计划，纪录中最少亦有6项（1973/1974年度），最多有26项（1979/1980年度），即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间，新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”，源源不断地将“原料”（地皮）“加工”（兴建上盖）为“成品”（各类楼宇）。正因为如此，新地的利润逐年稳步上升，到1980/1981年度，新地纯利已增加到5.54亿元，相当于上市首年度的10倍。
    新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”，他看好香港房地产业的长远发展前景，因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市道复苏时高价出售，获得厚利。其实，他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如，1965年至1967年期间，香港先后发生银行挤提及政治骚动，触发了资金外流和移民潮，地产市道一落千丈。这期间，郭得胜等人趁低价购入不少土地，并建成22幢总值约7 000万元物业，为日后发展奠下基础。1974年，香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮，地产市道再度回落，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。
    70年代后期，新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年，新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层，楼面面积达86万方尺，大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙，外形巍峨壮观，富有现代化气息，与置地的康乐大厦遥遥相对，在设计上则比康乐大厦高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后，即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底，新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列，成为香港著名的大型地产集团之一。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。