3.4　结束语：香港地产业的发展前景

    1950年代以来，在人口急剧膨胀、经济持续高速发展，社会对楼宇物业需求急切的历史背景下，香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期，地产业不仅成为香港经济的重要产业之一，而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期，在种种特定历史因素的作用下，房地产市场供求严重失衡，地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具，大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。
    1997年香港回归后，新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标，用意是要增加房屋供应，实现地产市场的“软着陆”。然而，一场亚洲金融风暴袭来，股市连番暴跌，地产泡沫破灭，香港地产业的发展深受重创，市场的供求也逐步恢复平衡，“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景，未来一段时期内，地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景，然而，由于地产业在香港经济中所处的特殊地位，市场价格的持续大幅下跌，并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点，行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。
    总体而言，未来地产业的发展很有可能是平稳推进，正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说：“事实上，楼价现已稳定下来，经济好转，楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都是不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都会有问题。以目前的楼价水平，是有一个安定的基础了，这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展。展望前景，可以乐观。”
    注释：
    〔1〕　董建华著：《共创香港新纪元——1997年施政报告》，1997年，第15页。
    〔2〕　香港消费者委员会著：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”》，1996年，第8页。
    〔3〕　香港政策研究所著：《特区房屋计划评估研究报告》，1998年，第2—3页。
    〔4〕　同〔2〕，第11页。
    〔5〕　黄星华著：《十年大计，建屋安民》，载香港《大公报》1998年6月28日。
    〔6〕　苏振显、吴恒广著：《亚洲金融风暴对香港物业市场的影响》，第2页。
    〔7〕　杨奇主编：《香港概论》，三联书店（香港）有限公司1990年版，第333页。
    〔8〕　见《香港地产活动回顾》，载香港政府统计处编：《香港统计月报》，1998年11月。
    〔9〕　林宝安著：《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》，载高承恕、陈介玄主编：《香港：文明的延续与断裂？》，联经出版事业公司1997年版，第211页。
    〔10〕　乌兰木伦主编：《迈向21世纪的香港经济》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第358页。
    〔11〕香港联合交易所编：《1997年股市资料》，第30页。
    地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40.5%上升到51.4%。（见表6.9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
    地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31.05%，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25.98%）、金融股（23.17%）、公用事业股（10.28%）、工业股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。
    地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。