1.2　第一次升浪： 1985年至1989年（1）

    香港地产业经过两年多的沉寂，终于在1984年第四季度开始复苏。踏入1985年，地产市道转趋活跃，楼价、租金开始回升，各地产发展商亦积极增加土地储备，扩大供应。从1985年到1989年中，地产市道持续畅旺，各类物业交易频繁，期间，虽遇上1987年10月全球性股灾，恒生指数暴跌及香港联合交易所停市4天，然而，楼市经短暂休整之后即企稳，随后更戏剧性地大幅攀升。到1989年第一季，香港许多地区的楼价普遍比1981年地产高峰期的历史最高水平高出30%。这次升浪的主要特点是：
    （1） 卖地成绩理想，地价屡创新高。1983年，港府地政署长杜迪就曾指出，该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年，港府透过官地拍卖和招标的收益，仅得5.85亿元，其中官地拍卖仅1.14亿元；1984年，情况稍有改善，全年官地拍卖收入达10.67亿元，但所推出拍卖的20幅土地中，仍有3幅被迫收回。
    踏入过渡时期，港府首次拍卖的土地，是金钟道域多利兵房地段，即占地11.5万方尺的金钟地王。该地段曾于1982年11月推出，当时地产市道沉寂，只有3个财团入标，其中，长实出价6亿元，新世界发展出价4亿元，港府以出价过低将其收回。1985年4月18日港府将金钟地王推出拍卖，底价为5亿元，这次拍卖被地产界视为市场的寒暑表。拍卖过程中，香港的各大地产财团，包括长实、新世界、新地、恒地、信和、太古等都参与竞投，结果被太古地产以7.03亿元的价格夺得，比底价高出4成。
    这次卖地，参加者包括香港各大地产公司高层、各大银行要员以及世界各大通讯社驻港记者共700多人，其中包括亲临督战的黄廷芳、黄志祥父子，郭得胜、郭炳联父子，郑裕彤，李兆基，陈曾焘，陈廷骅，王德辉和葛达禧等，场面之壮观、竞投之激烈，以及出价之多、耗时之长，被拍卖官形容为“史无前例”。竞投过程中，叫价接近6亿时，拍卖官失觉将槌掉下桌子，引致全场愕然，成为一段小插曲，及至叫价到7亿港元时，全场鼓起热烈掌声，宣告持续数年的地产衰退终于结束。
    1987年5月29日，港府再推出另一幅地王拍卖，即中区消防局旧址地段，占地2.26万方尺，底价为4.8亿元，结果，恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和，以及日本财团，以8.4亿元价格夺得，该幅土地的拍卖价比底价高出7成半，每方尺地价为37 200元，比1982年交易广场地皮的成交价高出13%，创下香港中区卖地的最高纪录。
    （2） 物业交投畅旺，楼价、租金节节攀升。踏入1985年，香港物业交投已趋活跃，据田土注册处的登记，该年各类房地产买卖契约，达26.3万宗，比1984年的17.7万宗增加49%，其中，楼宇买卖契约的数目，创下历年最高纪录，达5.4万宗，比1984年的3.0万宗大幅增加82%。到1988年高峰期，各类房地产买卖契约更达35.6万宗，其中楼宇买卖契约6.7万宗，分别比1984年增加101和124%。而香港登记业主人数亦从1984年的46.8万人增加到1988年的65.9万人，增幅达41%。（见表5.1）这一时期，过去数年间积聚的购买力爆发，形成对房地产需求大于供给的局面，楼宇空置率迅速回落，刺激楼价、租金飙升，其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年，私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成，大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后，楼宇市道一度转淡，但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息，住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成，市区新楼平均每方尺升至1 500元，已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平，比1984年的每方尺630元大幅上升138%。
    在写字楼方面，由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响，需求不断攀升，致使空置率从1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼，期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出，中区甲级写字楼空置率仍跌至0.5%。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例，1987年底每月每方尺租金约31至35元，到1988年底已升至55至62元，1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时，中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升，已位列全球第三高位，仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移，进而推动这些地区租金的上升。1989年初，湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。
    工业楼宇方面，由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减，1986年工业楼宇供不应求现象已表面化，楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前，各区工业楼价均创下历史最高水平，其中红磡区每方尺售价从380元升至600元，升幅近六成；九龙湾从420元升至600元，升幅达43%；荃湾及葵涌从280元升至450元，升幅亦达六成，沙田从260元升至400元，上升54%。可惜，好景不长，到1988年，随着香港经济结构逐渐向服务行业转型，部分厂商将生产工序转移到内地，工业楼宇需求不振，市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇，改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念，准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途，兴建工业及办公室两用大厦。
    （3） 地产炒风死灰复燃。1985年中以后，沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月，港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售，开盘前8天，已有大批买家，包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候，人数多达数百人，群情汹涌，打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”，险些酿成暴动，部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表，又出现假售楼回条。
    到了9月，另一屋邨康泽花园推出，结果申请抽签人龙秩序大乱，发展商被迫暂停派发申请表，并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回，再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时，再发生排队人士打斗事件，导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热，成为这一时期地产市道的一道风景线。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。