2.3　大型地产发展商的减价促销战

    地价、楼价的节节大幅下挫，对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力，各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘，以减低持有量套现资金。结果，新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示，其惨烈程度为近年所罕见。
    其实，早在1997年10月金融风暴骤至不久，地产发展商之间的减价战已经展开。11月底，会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天，突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销，结果一举清货，迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕，会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时，宣布以每方尺5888元的震撼低价，推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居，迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实，不但令同区楼价即时下跌，而且燃起了发展商之间的减价战火。
    1998年初农历新年后，香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位，引发1998年首轮减价战。当时，新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价，持货沉重的信和置业即时跟随，将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成，令呆滞的楼市转趋活跃。
    到5月，新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼，将减价战推上高潮。当时，新地推出青衣晓峰园160多个单位，每方尺楼面售价为4280元，但随即遭到长实的截击，长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼，结果造成轰动效应，开售当天已全部售罄1300个单位，而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击，将晓峰园售价大幅减少一成七，并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口，截击盈翠半岛买家的不愉快事件，要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉，由新地下令撤离。此后，地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。
    继新地、长实相继低价促销新楼盘之后，香港各大地产发展商均先后加入减价行列，并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳，恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团；在大埔，新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼，而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战；在元朗，南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。
    各大发展商在减价促销的同时，还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时，首创息口保障计划，即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时，多出的利息由发展商承担，令买家对利息及供楼负担更有预算，免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时，推出“跌价两成补偿计划”，规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价，买家不用承担该差价，可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用，但以购入价两成为上限，条件是要求买家多付8%楼价，但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时，更推出“110%信心计划付款方法”，采取期权的概念以“包升值”来包装促销。
    在以往的很长一段时期中，香港的地产发展商在销售新楼盘上，似乎都有一定的默契，尽量避免“撞盘”，彼此之间轮流推销，秩序井然。然而，在是次地产危机中，有关游戏规则似乎已经被破坏，各大地产商争相出货，形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应，这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告，1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3.14万宗，涉及金额1199亿元，分别比1997年大幅上升五成二及下跌1%，反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时，有地产评论认为，减价战持续下去，势将令香港整体经济受到伤害，后果可能十分严重。

本文摘自《香港地产业百年》

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