《任我评说》 迪拜游记(3)

    面向未来的规划

    迪拜的老城区是依托于内海河两侧建设的，本国居民基本集中生活于老城区中。但这个充分利用免税港发展起来的城市并不是沿自然的海岸向外扩张去建设港口，而是在最初城市发展时就靠扩大海水插入内陆的海岸而规划与建设的，这让迪拜河不但成为沙漠城市的景观，同时也形成了可避风浪的巨型内陆港。

    而迪拜新区的建设则并不是将规划的眼光局限于老城区或老城区的自然扩大，不是用中国最常见的“摊大饼”的方式，而是用类似上海建设浦东新区的方式，在海岸与海洋中进行规划和建设卫星城。

    迪拜最著名的帆船酒店就建设在远离老城区十多公里之外的区域，这一区域已集中建设了多家五星级以上的酒店。一号棕榈岛远离老城区25公里，二号棕榈岛和巨大的城市新区则在老城区75公里之外，三号棕榈岛和世界岛则建在一片海洋之中。

    连接这些开发区之间的高速路则超过了上下十车道，并有高速轨道。虽然二号棕榈岛的新区尚未建成，但其交通等基础设施则是先行的，这一开发区在开始建立规划方案时就预计了未来的发展需要，专门将海水引入沙漠内陆，修建了一条长75公里的海河道，围出了一片可供未来建设之用的土地，也为此后沿河的外侧再开发预留了条件，同时将可接待上亿客流的新机场安排在这片新区之中，其用地建设规模都将大于现有的老城区。公路的两侧也都为未来的开发建设提供了条件，使原本毫无价值的沙漠与海岸线变成了价值极高的黄金建设用地。

    号称“迪拜的曼哈顿”的金融商业中心（相当于CBD）并不是建设在老城区，而是规划于老城区之外的侧翼延长线上，这里完全是现代化的高大建筑。

    过去，搞房地产开发和学建筑的专业人士不可不去的是芝加哥市，那里有全球最高的100栋大楼中的20多栋，同时有怀特大师的别墅建筑群，还有建筑类的高等教育学校。后来人们认为新建筑更多地出现于曼哈顿和拉斯维加斯，这些城市的建筑都集中反映了新工艺、新技术和新理念。其他的城市虽然有一些世界著名的建筑，但并不具有规模性。今天一些城市的建筑艺术地位逐渐被迪拜所代替，因此迪拜才敢于自称将建设世界第八大奇观。

    正是由于规划的超前性和经济实力的支持，迪拜成了世界最高建设技术与建筑艺术的试验田。世界建筑之最都将在这里一次又一次地被重新改写，其他任何国家大约都无法与之比拟。

    迪拜这种超前的思想力及其“泡沫”式规划来源于自有资本的实力与完全的开放，用全世界的钱来建设一个新迪拜。

    迪拜政府提供超前的基础设施建设，并且政府并不是用公路与基础设施收费来取得投资收益（如公路全部都是免费的，海水净化与淡化之后的消费成本极低，大约相当于0.2元/吨），或者是国王的企业，或者是国王与其他资本（包括外资）合作进行新开发区的土地开发，然后用招商引资的方式卖出土地，用土地的收入来支持基础设施的建设。

    这种统一建设、不另行收费的基础设施为超前的项目建设创造了低风险的投资基础。

    这个仅有30万人口的王国却拥有数个高尔夫球场，在规划建设中还有更多的球场，既解决了大量外来人口的需求，也改善了沙漠的环境。

    从迪拜去阿联酋首都阿布达比的公路沿线，公路两侧土地布满了已被预计建设的广告及代表各个土地界限和开发权力的旗帜与标语，这些立体建筑模型的广告包括巨型的迪斯尼式的游乐园、别墅和商业建筑，也展现了迪拜未来的蓝图。

    沿迪拜河内端头火烈鸟自然保护区的另一侧是一个正在规划建设的新区，规划将迪拜河水引入新区之中，使这一区域成为与迪拜河天然融为一体的区域，而火焰型的摩天大楼的高度则超过了现有的建筑，创造了新的奇迹，其壮观的程度只能用震撼来形容了。

    迪拜正在建设的大型开发区有数十个，每个规模都大于北京的CBD，从空中可以看到几十栋超高层大楼同时拔地而起、小区比比皆是，有的规划面积甚至超过了整个旧城区。新建区可容纳的总人数大于现在迪拜的总人口（约150万人口），可以说是相当于一个新的国家的人口规模。

    许多去过迪拜的人都称这种规划是一种疯狂的规划，这种建设速度与容量是“泡沫”的前兆，但谁能设想到二号棕榈岛附近新开发区6.5平方千米的建设用地（平均容积率估计约为6~10，沿海一侧为酒店类用地，有限高的普通高层，后侧则为超高层建筑，高的50多层为办公与居住用）仅仅只用了五天时间就全部公开卖光了。

    这是专门供外国人购买与投资的区域，无数的投资者都将这里视为发财的机会和实现无法在本国实现的梦想的圣地。而这6.5平方千米仅仅是新开发区已完成规划与僚础设施中的第一期，只占很小的比例。

    其余的区域开发并没有想象中的遥远，因为预期中的新机场计划于2008年竣工并投入使用，也就意味着与机场建设同步的其余区域的开发也不过是将在近几年变成现实的事。虽然这6.5平方千米的部分土地尚在二次转让之中，尚未找到真正的投资者，但其中一部分已落实的投资人已经开始在卖地的同时卖房子了。

    我无法用笔来说清这种超前的规划，但会用几张规划图来展示这种震撼。我看到的是在不同经济实力背景下的规划思路，这种规划思路既要有其可行性、科学性和阶段性的差异，又要有超前性的统一。规划可以分阶段地按经济发展的条件分步实施，但如果规划缺少超前性，则不是一个经济实力的问题，而是观念的问题，是对未来发展的预估的问题。如中国现在要求建大量的小户型住房，那么如果不想拆除重建，那么就意味着中国未来的七十年都只能局限于这种小房子的预期了。住房的“短命”给我们留下了太多的教训与遗憾，同时又造成了财富积累过程中的浪费。

    也许经济模式的改变与思想观念的突破是同起同落的，在贫穷中如果我们不能用未来将富起来的观念去规划可能富起来之后的城市，那么经济模式就必然会被牢牢地约束于今天的贫穷观念之中。

    （2007年4月）

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。