第20节：千万富翁的房产经(4)

　　除非预有准备，那一天如果到来，至少意味着你的百万身家财富大缩水。

　　二、百万之家的房地产投资

　　《中国式百万富翁》里侧重探讨了白手之家的房地产投资。

　　本书则专门探讨已有一定资产，希望走向千万元财富等级的百万元资产家庭的房地产投资选择。

　　尤其是面对高危市场泡沫，和全新的投资环境。

　　几个真实家庭例子：

　　我们前面提到三组不同家庭和个人：

　　郴州下岗工人网民，

　　在北京创业打工的宜昌小白领，

　　由高级打工仔变为股东的东莞小老板，

　　北京退休夫妇。

　　前二人是流行称谓的“弱势群体”或“前蚁族”，靠商业敏感或运气跻身家财百万的有产行列。却没有多少可花的钱。

　　东莞小老板能力和幸运都更强，不仅有房产，还有可观经营性资产，和较高的结余收入。

　　北京退休夫妇有价值可观的房产，却面临退休后生活品质下降问题。

　　他们面临的共同问题：

　　房价在涨，但是有可能跌，致使他们的资产缩水；

　　物价在涨，钱在毛，不继续投资房产，似乎又无更好选择；

　　如果继续投资，钱在哪里？

　　该怎么投，投哪里，如何既增值又能抗风险？

　　1、    以长期投资对抗短期波动

　　《中国式百万富翁》出版后，一些媒体主持人在采访中都问我：您认为房价会涨还是跌？

　　我总是反过来问：您是炒房者，还是投资者？我们应该去猜测涨跌，还是对涨跌都同时做好准备？

　　就像做股票，做实业，对长期趋势的把握，比短期猜测更安全。

　　（1）    准备周期

　　我们已经反复说过，经济的周期性波动是必然的，每个人一生都有至少五六次利用经济周期冲浪致富的大机会。房地产市场也不例外。

　　面对通涨和房价的预期涨跌，百姓通常很茫然。除去大的经济环境，理解两个下述因素很重要：

　　刚性需求影响房价涨跌

　　人口增长，城市化，这些刚性需求会对房价形成持续推升力。但是另一方面，受升值预期驱动的投资性和恐慌性购买，即“非刚性需求”在房产拥有者里比例攀升，会对房价造成下行空间。

　　简单地说，如果你要自己住，明天房价跌，你未必卖。

　　如果是投资牟利的，不需要跌，只要不再涨，你就会抛，助长更大的跌。

　　边际效应加剧涨跌幅度

　　我们经常看到新闻：

　　利比亚一地发生内战，造成全球油价飞涨；

　　山东一省蔬菜增收，全国菜价随之减半。

　　这就是经济学上说的“边际效应”，供不应求或供大于求的小小百分比，会造成商品价格的大幅波动。

　　通俗点说，利比亚仅占世界石油供应的2%，一旦断供，那2%没油户就去抢那98%，98%也都不希望成为2%，争抢加投机助推造成石油涨20%，边际效应放大了10倍。

　　山东蔬菜产量不会超过全国10%，但是2011年寿光等地蔬菜增收，积压菜农纷纷降价，不想成为菜烂在手里的少数菜农，造成全国蔬菜价格暴跌50%，效应至少放大了5倍，殃及全国菜农。

　　边际效应对房价波动的可能助推/杠杆扩大的投资损益

　　市场供求变化    价格变化    30%头款回报率    20%头款回报率

　　3%未满足刚性需求    +30%    100%    150%

　　3%非刚性需求抛盘    －30%    －100%    －150%

　　以上述家庭为例具体分析：

　　A家庭、郴州下岗工人网民，

　　居住地，广州/郴州

　　拥有郴州、广州住房各一套，价值140万元；

　　房产状况，住一租一，以房养房，十多年下来刚刚还清按揭；

　　靠下岗补助和承包出租车，夫妻每月收入4800元，外加房租收入600元；

　　有存款5万元。

　　上面分析的可能性不仅将大幅影响家庭资产价值，也将影响进一步房产投资的能力和效果。

　　资产和投资能力（静态计算）：

　　房产价值    140万元   

　　现金存款    5万元   

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？