第27节:千万富翁的房产经(11)

2013-12-20 18:13:55



  良性现金流可以有两种不同定义:

  A、投资性房产本身的良性现金流,以房养房,甚至提供额外资金补充家用;

  B、以家庭收支整体计算,贴补租金月供差后仍有节余,即拥有良性现金流的整体家庭财务计划。

  前者保守,后者进取。

  选择哪一个,也取决于两点:

  A、    你对自己家庭收入数额及稳定程度的判断;

  B、    对房产价格中长期走势的判断。

  如果选择进取型投资方式,

  B家庭工资和收入不稳定,不能保证月供,就会陷于被动。

  B家庭滚动投资到5套房产,只要月收入降低500元,就会出现负现金流。

  一旦出现负现金流,就只能以积蓄等贴补,或被迫出售房产等。

  所以我在《中国式百万富翁》里强调,对房产投资来说,稳定的收入,良性的现金流,比一次性支出的头款更重要。

  任何家庭都可以按上述表格,分析一下自己房产收支和家庭现金流,看看自己的投资上限在哪里。

  优选实用性中小户型

  我认识许多朋友,买房一定要买大房,而且即使是投资,也会用自己住的眼光来看:

  房子够不够大?

  舒适不舒适?

  我有车,干嘛要考虑挤地铁?

  我总是对他们说:既然是投资,应该首先考虑租房的是谁?是你自己,百万资产家庭的户主?还是蚁族和工薪族?

  B家庭有意投资的宜昌和西安,和中国乃至世界其他地方有个共性:

  小户型租金回报率更好;

  大户型,豪华户型,不仅租金回报率低,空置率也偏高,因为租户会考虑花那么多钱租房子,不如自己供按揭,尤其是咱超级会过的同胞。

  B家庭投资大小户型比较:

  户型    套数    投资额    月租收入    年租收入    价格/年租比    空租率

  24万/60平米    3套    72万元    500元X3    18000元    40倍    0-33%

  72万/180平米    1套    72万元    1000元X1    12000元    60倍    0-100%

  从表中可以看出,在投资总额相等情况下,投资大户型每月会减少500元租金回报,空租风险更高,对B家庭现金流形成更大压力,突破其承受上限。

  而投资的回收率更差、回收期更长。

  重视空置率

  B家庭滚动投资有个前提,保持投资房产的高出租率。

  出租率降低,空租期延长,会影响租金收入,加重负现金流,甚至出现断供。

  投资前一定要考察邻近区域房产空置率,优选出租率高,出租为卖方市场的城市。

  房价持续上涨后,中国多数城市近年房租也随之上涨,这是正常的,甚至有合理性,有助改善失调的房价租金比。

  但是有不少炒房者捂盘待售,也不出租,也造成出租房源的人为紧张。如果涨价预期消退,脱手遇阻,部分炒房者可能转而出租房产,缓解资金压力,短时间使出租房源激增,打压房价,提高空置率。

  这是B家庭必须准备应对的风险。

  不在空置率偏高,租金收入缺乏保障的情况下进行滚动投资,是B家庭需要牢记的铁律。

  租金收入的复利效应

  由于房价涨得快,不少稍有实力的家庭空房待涨,不在乎租金,既对社会不利,也不合算,更不能作为滚动投资的模式。

  道理是:

  A、指望短期暴涨的投资模式难以持久;

  B、我们一再强调,对稳健的滚动投资而言,稳定持续的月供能力,比凑足首付更重要,租金收入将构成持续月供的重要部分;

  C、在家庭实力一定情况下,有无租金收入,将决定滚动投资的速度和规模,从中长期投资看,可能意味着成倍的回报差异。

  在广州,我曾遇到一位办公楼清洁工,她原是城中村农民,后来学其他亲戚,连凑带借了几十万元,找人设计,自我监工,在宅基地上起了两栋小楼,放租给周围大学的学生,自己继续做清洁工。

  《中国式百万富翁》里说的纽约、旧金山中国城不少打工仔,买房出租,用房产和租金收入做抵押再买房,滚动投资都成了数百万美元富翁。



本文摘自《中国式千万富翁》


   发财是一门技术活:中国式千万富翁 据胡润财富榜披露:2011年中国内地千万富翁人数已达96万人,每1400人中就有1人是千万富翁,千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言,中国已进入百万富翁社会,开始向千万富翁社会迈进!面对这样的消息,多数人心中都会产生这样的疑问:我是千万富翁吗?如果是,我该怎样理财,才能让财富稳步增值?我不是千万富翁,甚至连百万富翁也不算,我能成为千万富翁吗?我该怎么办?

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