第27节：千万富翁的房产经(11)

　　良性现金流可以有两种不同定义：

　　A、投资性房产本身的良性现金流，以房养房，甚至提供额外资金补充家用；

　　B、以家庭收支整体计算，贴补租金月供差后仍有节余，即拥有良性现金流的整体家庭财务计划。

　　前者保守，后者进取。

　　选择哪一个，也取决于两点：

　　A、    你对自己家庭收入数额及稳定程度的判断；

　　B、    对房产价格中长期走势的判断。

　　如果选择进取型投资方式，

　　B家庭工资和收入不稳定，不能保证月供，就会陷于被动。

　　B家庭滚动投资到5套房产，只要月收入降低500元，就会出现负现金流。

　　一旦出现负现金流，就只能以积蓄等贴补，或被迫出售房产等。

　　所以我在《中国式百万富翁》里强调，对房产投资来说，稳定的收入，良性的现金流，比一次性支出的头款更重要。

　　任何家庭都可以按上述表格，分析一下自己房产收支和家庭现金流，看看自己的投资上限在哪里。

　　优选实用性中小户型

　　我认识许多朋友，买房一定要买大房，而且即使是投资，也会用自己住的眼光来看：

　　房子够不够大？

　　舒适不舒适？

　　我有车，干嘛要考虑挤地铁？

　　我总是对他们说：既然是投资，应该首先考虑租房的是谁？是你自己，百万资产家庭的户主？还是蚁族和工薪族？

　　B家庭有意投资的宜昌和西安，和中国乃至世界其他地方有个共性：

　　小户型租金回报率更好；

　　大户型，豪华户型，不仅租金回报率低，空置率也偏高，因为租户会考虑花那么多钱租房子，不如自己供按揭，尤其是咱超级会过的同胞。

　　B家庭投资大小户型比较：

　　户型    套数    投资额    月租收入    年租收入    价格/年租比    空租率

　　24万/60平米    3套    72万元    500元X3    18000元    40倍    0-33%

　　72万/180平米    1套    72万元    1000元X1    12000元    60倍    0-100%

　　从表中可以看出，在投资总额相等情况下，投资大户型每月会减少500元租金回报，空租风险更高，对B家庭现金流形成更大压力，突破其承受上限。

　　而投资的回收率更差、回收期更长。

　　重视空置率

　　B家庭滚动投资有个前提，保持投资房产的高出租率。

　　出租率降低，空租期延长，会影响租金收入，加重负现金流，甚至出现断供。

　　投资前一定要考察邻近区域房产空置率，优选出租率高，出租为卖方市场的城市。

　　房价持续上涨后，中国多数城市近年房租也随之上涨，这是正常的，甚至有合理性，有助改善失调的房价租金比。

　　但是有不少炒房者捂盘待售，也不出租，也造成出租房源的人为紧张。如果涨价预期消退，脱手遇阻，部分炒房者可能转而出租房产，缓解资金压力，短时间使出租房源激增，打压房价，提高空置率。

　　这是B家庭必须准备应对的风险。

　　不在空置率偏高，租金收入缺乏保障的情况下进行滚动投资，是B家庭需要牢记的铁律。

　　租金收入的复利效应

　　由于房价涨得快，不少稍有实力的家庭空房待涨，不在乎租金，既对社会不利，也不合算，更不能作为滚动投资的模式。

　　道理是：

　　A、指望短期暴涨的投资模式难以持久；

　　B、我们一再强调，对稳健的滚动投资而言，稳定持续的月供能力，比凑足首付更重要，租金收入将构成持续月供的重要部分；

　　C、在家庭实力一定情况下，有无租金收入，将决定滚动投资的速度和规模，从中长期投资看，可能意味着成倍的回报差异。

　　在广州，我曾遇到一位办公楼清洁工，她原是城中村农民，后来学其他亲戚，连凑带借了几十万元，找人设计，自我监工，在宅基地上起了两栋小楼，放租给周围大学的学生，自己继续做清洁工。

　　《中国式百万富翁》里说的纽约、旧金山中国城不少打工仔，买房出租，用房产和租金收入做抵押再买房，滚动投资都成了数百万美元富翁。

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？