第36节：给我一个支点，让我转动你的房子

　　给我一个支点，让我转动你的房子

　　现在的社会对于许多人来说，买房已经变成了一种奢求，所以现在不论购房是为了出租、自用还是转手，贷款都是你的必经之路。当然，只要你具有稳定的收入来源，贷款也不是什么难事。你要做的就是根据你的实际情况，选择一种适合你的贷款方式或者贷款组合。

　　目前贷款购房已经成为一种流行的消费方式。我们在贷款购房的过程中，必须遵循以下6个原则。

　　1.对家庭现有经济实力做综合评估，并以此确定购房的首期付款金额和比例。

　　2.对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。

　　3.学会计算自己的还款能力。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。

　　4.学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度=借款人的月还款能力/相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。

　　5.组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少，因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

　　6.首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

　　原则问题不容忽视。此外，贷款购房还应精打细算。

　　1. 首付越少越合适

　　每个人的财富积累不一样，对未来经济收入的预期也不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。依据中央银行的规定：购房贷款不超过房价的80%，就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。购房者最好能申请到70%至80%的抵押贷款，因为在某种程度上贷款越多越好，首期越少越好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高。特别是利息负担会多一些，但购房者会有多余的资金用于改善自己的生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。

　　银行会不断推出新的贷款方式，以方便购房者选择。其中，变更住房借款人简称"转按"，延长原借款期限或追加贷款额度简称"加按"，变更抵押物简称"换按"。如果你在贷款购房以后想把这套房子卖掉，就可以转按。这样首付越少，转按之后转移的利息负担就越多。另一方面，目前的购房贷款利率在不断降低，在如此优惠的贷款利率条件下能够申请多少贷款就应尽全力申请，只要你不是盲目地追求越大越好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，可以进行"加按"，没有什么可担心的。

　　2. 总贷款时间15年到20年最恰当

　　一个最基本的常识是借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1062.6元，还款总额约为12751.34元；贷款借20年，每月约需还662.167元，还款总额约为15892.02元。借款年限一般10到20年就足够了，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？专家建议，合理的还款期限应该是15到20年。

　　国家为了改善住房困难家庭的居住条件，在大力开发商品房的同时，还建设了经济适用住房、平价房、安居工程等低价房。这些住房都是为了中低收入群体设立的，所以一般收入者可以先买平价房，等以后条件好了再改善住房条件。

本文摘自《通货膨胀的奥秘》

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