1.1　《联合声明》关于香港土地契约的安排

    中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定，英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国，中国政府将恢复对香港行使主权，并根据“一国两制”的方针，在香港设立特别行政区，实行“港人治港”、高度自治，维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三，对香港的土地契约作出明确规定，这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》，其要点是：
    （1） 香港特区成立前已批出、决定，或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特区的法律继续予以承认和保护。
    （2） 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。
    （3） 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地的承租人，其父系为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。
    （4） 香港特别行政区成立以后满期而没有续期权利的土地契约，由香港特区自行制订法律和政策处理。
    此外，《联合声明》附件三又规定，在过渡时期港英政府每年批出的土地，限于50公顷，不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得，在扣除开发土地的平均成本之后，与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。
    《联合声明》以附件形式，明确规定了至2047年香港土地契约的安排，使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年，中英两国关于香港前途问题谈判的触发点，就是新界批地契约日渐减短，所有租约将同时于1997年到期，这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三，在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时，就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题，提出了明确的解决方案，使得绝大部分的土地契约，包括可续期和新批出的土地契约，其年期均可跨越1997年延续到2047年，并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日，即中英公布《联合声明》草签翌日，香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示：“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项，便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价，续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心，并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。
    这次循环周期的上升阶段，基本上由3次升浪组成，第一次升浪自1985年至1989年，第二次升浪自1991年至1994年，第三次升浪自1995年至1997年，呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年，贯穿整个过渡时期，成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。