3.1　地产业证券化-70年代地产公司上市热潮..

    1969年12月“远东会”的创办，打破了英资对香港证券市场的长期垄断，开创了香港证券业的新纪元。其后，香港证券市场形成了四会并存的局面，各证券交易所面对激烈的同业竞争，均不同程度地降低对公司上市的标准和要求，这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。
    在这种背景下，大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团，几乎都在这一时期上市，包括信和地产（7月20日）、合和实业（8月21日）、新鸿基地产（9月8日）、恒隆（10月21日）、鹰君（10月26日）、长江实业（11月1日）、永泰建业（11月6日）、廖创兴企业（11月13日）、新世界发展（11月23日）及大昌地产（12月11日）。踏入1973年，地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计，从1月1日至3月19日短短两个多月中，在香港上市的地产公司至少31家，几乎相当于1972年下半年的总和。
    大批地产公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它们透过公开发售新股、配股，或将股票向银行按揭贷款，筹集大量资金去拓展业务，或在股市中收购兼并，迅速壮大公司的资产规模，实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后，所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的，当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。
    长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3 168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6.30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），发行新股1 700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50%股权，即以1 700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32 072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664.64万股，就取得利兴发展39.3%股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规模迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1.26亿元，但到1981年底，市值已增加到78.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。（见表3.4）
    新鸿基地产上市后，亦极为重视利用发行新股这一犀利武器，迅速扩大公司资产和规模。新地上市后，即利用上市集得的1亿元，再加上900万股新发行股票，以及向银行贷入1亿多元，购入了29个地盘，共43.8万方尺土地，此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后，新地多次开动印刷机印刷股票，透过发行新股换取其他上市公司股票，包括以200万新股换取大昌地产250万股股票，以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3 000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售，从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时，市值约4亿元，到1981年底已增加到43.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。
    这一时期，随着大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，拓展业务，香港地产业与股票市场的关系日益密切，相互影响大增，逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时，地产市道畅旺，地价、楼价节节攀升，大多数上市公司的资产市值也随之上升，带动股价上涨，上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金，发展地产业务，形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气，地产市道转淡，地价、楼价下跌，上市公司资产市值下降，拖累股价下挫，上市公司筹资转趋困难，部分资金周转不灵，公司被迫抛售地产物业套现，加剧地价、楼价跌势，形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。
    “股地拉扯”的形成，无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时，股市亦被推高，这正是地产公司上市或发行新股的良机，时机把握得准，可在股市高潮中筹得大量资金用以发展，并趁地产低潮时大量购入地盘物业，几个回合，实力和资产即可膨胀数倍。这一时期，一批新兴地产集团藉此崛起，其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产，后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产，以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。
    诚然，“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场，以及香港整体经济的投机性、周期性，令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团，而几年以后又倒闭清盘，其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。