第7节：百万－千万富翁的财务计划(3)

　　对比他们的例子，你可以想想，你的差距是“实力”，还是意识和行动？

　　在80后的北京，打工仔的东莞，你会经常遇到一些穿着大裤衩和拖鞋，坐在小吃店和大排档里不显山露水的人。他们和旧金山中国城里穿着围裙卖菜的打工仔一样，都是你身边的，每日成百上千滋生的百万千万富翁。

　　他们做的第一步就是，明白自己有哪些资源可以利用，可以怎么用。

　　2、你可能有的资源种类和潜能

　　中国正在尾随西方成熟社会，进入真正意义上的大众理财时代，其“初级阶段”的特点在于，多数人并不知道借用质押和信用，你可能有多少可调用资源，更不知道“非现金”甚至“非资产资源”，也可能是你的理财计划的重要一部分。

　　你的资源包括：

　　A、    现金资源

　　这包括家庭收入节余，银行存款。

　　基金投资，尤其是流动性、可随时性兑现性强的股票，也属于这一类。

　　这一类资产额我们心里都有数。

　　B、经营性资源

　　这不光包括看得见摸得着的杂货店，公司，产品，还包括看不见摸不着的技术、专利、知识产权。

　　它不仅包括现有的价值，也包括可预期的未来价值。

　　而且你不需要出卖它们。在现代信用社会里，不少金融机构不光会按它们的净资产价值，也就是可见的实物价值，也会考虑其尚未实现的预期收益，来评估其价值，抵押贷款给你。

　　经营性资产的自我评估

　　如果我有一家小超市要卖，要抵押给银行，那么它值多少钱呢？

　　一般金融机构都会给出相对公允的股价，如果您没数，也可以自己粗算：

　　股民一般都知道，股票价值，公司的价值，是由两个因素参照决定的：

　　净资产：

　　不算生意，如果把锅碗瓢盆都卖了，值多少钱？

　　记住，这不是你想卖的钱，或是你置办这些家当花出的钱，而是现在市场上买主愿意支出的钱。

　　盈利额：

　　即使是“皮包”公司，就你一根光杆，不仅没固定资产，甚至你的产品也看不见，比如说专利发明，只要能卖出好价钱都算数。

　　年盈利数，或利润额乘以一定的倍数，就是你经营性资产的价值。

　　那么，为什么要倍数，倍数又是多少呢？

　　如果你一年通过这生意赚10万元，你肯定不会10万卖，因为它五年会带来50万，10万卖了收了小钱，断了大财源。

　　可是你卖200万通常也没人买，除非你有特殊专利或爆发性增长前景。原因是别人出了200万，要二十年才能收回成本，然后再期待盈利，还不如买股票存银行不用受累，且不谈风险。

　　所以正常的生意，其价值是年盈利额的5－20倍之间，伸缩由利润预期增长幅度确定。或者用以下公式来表示：

　　年利润额X倍数中值X利润预期增长幅度＝生意价值

　　你如果考虑盘活利用手中的经营性资产，可以参考这一点。

　　C、房地产资源

　　有时说它是“不动产”，英文是“RealEstate”，是因为它包括住房，商业和非商业地产，那些不能背着走，卖了兑现也比股票慢的资产。

　　但是所有买主，做抵押贷款的金融机构都很喜欢它，因为像我在《中国式百万富翁》里分析的：

　　和股票比，它能住，永远不会成垃圾股；

　　和经营性资产比，它不会破产消失，永远在那里；

　　和汽车、机床等个人公司资产比，它也变旧，可是因为占着土地这一稀缺资源，越旧越久越涨得更值钱。

　　要把它当钱利用，也不一定要卖，同样可以抵押贷款。

　　中国近年的房屋抵押贷款时办时停，成了政府时而鼓励，时而打压房地产市场的工具。但是这种临时措施不会持久，抵押贷款的可利用性将是长久常态的。

　　房地产价值的自我评估

　　那位东莞打工仔就遇到这个问题：

　　我要卖房，或者用房子做抵押贷款做生意，那么它值多少钱呢？

　　在全世界，房产估值都不是按你当初买进的价格或未来的预期价格，而是按照估值时，市场刚完成交易的相近房产价格评定的。

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？