房地产市场的宿命

2013-12-17 12:35:03

　　中国的房地产市场，可能没有我们想象的那么复杂。一方面，流动性过剩背景下的过旺需求一直没有得到有效缓解；另一方面，政府却继续以绝对垄断的名义，人为地减少土地供应。如此，这么一个相当简单的供求曲线，我相信稍微有一些经验的地产商就能看得清清楚楚。

　　但政府似乎不愿面对这样简单的供求关系，扯开了嗓门对着市场喊话，说什么“信贷过快增长可能导致房地产市场出现泡沫”，或者纷纷出台政策，紧缩信贷规模，甚至在老百姓购买第二套房屋时，用行政措施提高首付比例等。

　　但唯利是图的地产商人们似乎不愿意按照政府的暗示行走，他们能在政府的措施中解读出更加积极的意义。比如信贷过快增长，这显然不是银行有意为之，而是市场的拉动，银行也是企业，也需要效益，存在清晰的盈利性市场，岂有不放贷款之理？比如老百姓购买第二套房，说明老百姓有需求，也有购买能力，政府提高首付比例显然难不倒他们，老百姓自有老百姓的好办法。

　　凡此种种，显示中国的投资环境在接下来一段时期内不会出现大的逆转。中国政府多年以来迷恋GDP发展速度，在短时期内彻底纠正似乎可能性不大；金融市场在垄断政策的驱使下，事实上存在相当大的纰漏，大量的地下资金一直让国内的金融宏观调控乏力。所以，一位地产分析师则表示，整个市场已经第3次或第4次受到类似政策的影响，但所有的环境并没有太大的变化，人们已经从当年的惊恐和彷徨中渐渐成熟了。

　　一个更加具有诱惑力的地产蛋糕显然存在，地产商人们闻到了大把大把金钱的味道。

　　首先是外资。尽管中国地产业趋紧的政策环境已成共识，外资却大有逆势扩容之势。英国《金融时报》称，高盛拟将新募集的21亿美元房地产基金主要投向亚洲，尤其是中国和东南亚国家为其重点。另一家国际投行地产基金负责人分析：按基本面来投资，中国在高盛的新基金中“至少会占到一半以上”。事实上，2007年下半年已经完成募集的类似国际地产基金不在少数，有的坐落香港，有的直接盘踞中国国内，2008年将是他们又一个热气腾腾的红利之年。

　　国内的地产商人也在按照上述思路行走。尽管有人在竭力唱衰，说什么拐点即将来临，房价将会迅速回落，但我熟悉的房地产商人们却在四处圈地，大兴土木。杨氏碧桂园的圈地豪情和在香港圈得雄资的行为可以不说了，潘石屹在北京拿到了大好地盘也在香港圈到了大好资金，也可以不提了，我们提一提坐镇北京，放眼全国的地产大佬，世纪金源的黄如论先生。黄先生在北京的楼盘一直就比潘石屹、冯仑、任志强之流要豪迈很多，只是黄先生行事低调，不经常露面于媒体而已。眼下，黄先生的战略有所调整，他开始远离北京，到外省发展。据了解，世纪金源在重庆、云南、湖南、贵州、陕西等地均有大楼盘开张，每个楼盘的投资规模甚至都在百亿之上。而且，2008年可能是世纪金源的上市之年，他们已经在具体执行这方面的工作。我了解他们磅礴的商务酒店产业、shoppingmall产业，以及他们在各地拥有的地块，稍一整合，即能得到资本市场的热捧。

　　无论如何，这是一个奇怪的格局。政府不满意，银行有危机，老百姓需要房子，地产商要赚大钱，整个市场似乎刹不住车，每个人都被深深地裹挟在某种命运之中。肯定是某个更加重要的环节出了问题。现在我相信是我们的房地产市场的元制度有问题。赵晓说得好：尽管政府早就提出要建立“现代产权制度”，但是中国房地产无论市场化也罢，房地产调控也罢，几乎都没有涉及房地产市场的基础制度——产权制度的变革。赵晓认为，房地产市场如同其他市场一样，其实是一个制度体系，而产权乃市场的基础和根本。在没有建立起现代产权制度之前，哪怕“房地产市场”叫得震天响，哪怕这样的市场化已经进行了近十年，中国房地产市场仍是一个产权缺位的市场，而这样的“市场化”一定会出现严重的问题。

　　这次是更加敏感的土地私有化问题，这似乎是政府的命根子。沿着这样的思路，我们能够轻易地发现，在地产商、消费者和银行相互纠结的房地产利益格局中，真正拥有话语权，真正掌握暴利的，却处在隐性状态，这个隐性人就是政府。不仅资金要素被政府牢牢控制，土地也被政府牢牢控制。中国的房地产市场收益，绝大部分流进了政府的腰包。这是一个在政府主导下的计划经济载体。它最终的表现就是，以最大程度降低成本，过高获取政府收益，但同时必然以农村和城镇居民的收入与财富的损失为代价。如此，只要政府要保证必要的发展速度，只要当前的财税体制不更新，中国的房地产市场就会一直火热，地产商人们很了解这一点，甚至消费者也可能知道这一点。

　　这是中国房地产市场的宿命，也是我们每一个人的宿命，恕我直言，暂时我还看不到走出这一轮宿命的具体?间表。

本文摘自《我的自由选择》

　　在当下的中国，很少有人能把经济学的常识写得如此灵性而且优美。这是一份不可多得的经济学美文，以至于读者不得不感叹，原来经济学像诗歌一样美。