第51节：降低房价的余地有多大？(2)

　　 总成本因素的影响

　　决定房价高低的最主要因素还是成本因素。目前的成本因素能使房价下降的可能性又有多少呢？

　　假定政府的政策不变，在这种情况下房价是绝不可能下降的，而只会不断上升。1.国家严格地控制和限制了农用土地向建设用地转化的条件，利用新征农用土地变更为城镇建设用地的可能性和供应量在减少，必然使土地稀有化，从而使土地价格增高；2. 市中心可改造的土地减少，供应量减少也必然使土地价格提高；3. 市区内可改造的优势地区和低成本地区大部分被前几年的开发热所占领和开发，剩余的土地多为容积率低、拆迁密度大、市政基础设施条件差、拆迁成本不断加大的地区，必然使土地的开发成本提高；4. 数年增调的施工定额，使建安成本不断提高，盖房子的钱会在同样的工程量下越花越多；5. 房屋建材的标准越来越高，如空腹钢窗已被禁止使用（木窗早被禁止），黏土砖也被限制使用，防火防盗等标准的提高大幅度地提高了材料的造价；6. 房屋户型标准的提高，如面积标准的提高、个性标准的提高、厨卫标准的提高、环卫环保标准的提高，采光、供暖、供电、电话、通信、保安等标准的提高，不但提高了房屋的单价也提高了单套房屋的总价；7. 环境条件的提高，如道路标准的提高增加了市政用地，加大了代市政拆迁用地的成本，还有绿地标准的提高、汽车停车标准的提高、市政供应量标准的提高、文化体育活动场所标准的提高等，包括农贸市场、教育、商业、物业管理、街景外立面、遮挡间距等无数标准的提高都在无限地、大量地增加着成本，随着环保要求和社会进步各项指标的提高建设的标准和成本也会不断提高；8. 购房者消费需求的提高同样会对开发商提出各种改善生活质量的要求。因此，不管是以上的哪个方面都只会使房价不断地上升，没有使房价下降的可能。

　　再按1998年调整政策的情况分析，房价也不可能降下来。1998年北京市重大政策调整有以下几项。

　　下降的部分：

　　1. 政策减免了部分不合理的收费标准，其中与房屋建设有关的减免费用约每平方米核减了114元。

　　2. 供电系统取消了供电权收费，约每平方米住宅可减少40元。

　　3. 建材发展基金只对非住宅项目免征，并未降低住宅造价，1998年建安工程调价系数为-1.5%，但低于物价下降幅度。

　　上升的因素：

　　1. 招投标管理费和竣工图编制费由政策性收费改为经营性收费后，标准将有所提高。

　　2. 房改价由每平方米1 450元提高至1 485元。

　　3. 新的拆迁法实行之后以旧城改造拆迁为例，核减了空挂户和因人口多分户分室的费用，但增加了每户25平方米的费用和人均居住面积少于6平方米的扩大面积的费用。更主要的是拆迁中货币拆迁的价格极高，如西直门拆迁中拆除平房的价格定为每平方米6 000元，拆除楼房的价格定为每平方米7 000元，如有回迁房购买，价格定为每平方米8 000~8 500元。同时对私有房屋另支付补偿费按房屋评估价格的3倍计约每平方米2 000~2 600元。对公管公房的补偿是在对居民的补偿之外每平方米另加1 500~3 000元。如按拆迁条例的政策性规定每平方米回迁的销售价格已确定为8 000~8 500元以上，那么商品房的价格就不可能下降，反而会因拆迁条件的定价而提高。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。